גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

אין טיסות, אין עסקאות: כך התרסקה סצנת השקעות הנדל"ן בספרד

אסף לבנת משווק דירות להשקעה בספרד, ולא חושש להצהיר שהשוק עומד על "אפס עסקאות", ושהמצב הכלכלי לא יאפשר בתקופה הקרובה לחזור לעסקים כרגיל ● אז איך בכל זאת משקיעים בארץ שסופרת עשרות אלפי הרוגים? ● האזינו

אסף לבנת, משקיע נדל"ן / צילום: איל יצהר, גלובס
אסף לבנת, משקיע נדל"ן / צילום: איל יצהר, גלובס

"המצב בספרד הוא סימן שאלה אחד גדול. מהסיבה הפשוטה שאין עסקאות", מצהיר אסף לבנת, שעומד בראש חברת ההשקעות "נדל"ן ספרד". 

המדינה, שבשנים האחרונות עלתה על הרדאר של משקיעי נדל"ן ישראלים ואחרים, נפגעה קשות מהתפרצות נגיף הקורונה, ועד כה מתו בה יותר מ-26 אלף בני אדם.

לבנת מספר כי לא ביקר בספרד כבר שלושה חודשים בערך, אבל הוא מעודכן במתרחש מאנשי קשר מקומיים. התמונה המצטיירת, לפחות כרגע, נראית עגומה, בוודאי בהשוואה לישראל. 

"הכול סגור. הרחובות סגורים, אנשים בבתים. אין עסקאות, אין פעילות. גם משקיע שמאוד רוצה לקנות היום נכס בספרד, לא יכול. אי-אפשר לטוס, אי-אפשר לפתוח חשבון בנק, אי-אפשר לראות את הנכס".

הפעילות שלכם נעצרה לגמרי?

"כשאתה עושה עסקה, אתה חייב לעבור אצל נוטריון, וכרגע אי-אפשר להגיע אליו פיזית, כי דלתו סגורה. זה מוריד את הפעילות לאפס".

ובכל זאת, יש מגמה של יציאה מהמשבר. מתי אתה צופה שתחזרו לפעילות?

"כדי להימנע מהצורך בנסיעה לספרד, אנחנו מחזקים מודל של קנייה קבוצתית בצורת קרן שמגייסת כסף. יש לנו חברה פה וחברה בספרד, ועם הצוות שיש שם אנחנו מבצעים את ההשקעות, כי כסף אפשר להעביר".

מאז תחילת הקורונה זה הצליח לכם?

"לא היו עסקאות. הייתה עסקה אחת שניסינו להוציא לפועל, וכרגע אנחנו מחכים שיהיה אפשר לחתום עליה, אבל אנחנו מתארגנים ליום שאחרי, כי ספרד מתחילה לפתוח את השערים". 

לבנת אינו חושש לדבר על הקשיים העסקיים. הוא מודה כי עד סוף 2020 הוא לא צופה שהם יצליחו לסגור יותר משתי קבוצות במודל הזה, שלדבריו לא מכוון לקבוצות ענק, אלא של נכסים בטווח כספי של 3-4 מיליון אירו. 

"לא יהיו לי השנה יותר משתי קבוצות. אם יהיו שלוש, זה כי דברים רצים מהר. הרציונל הוא להיות קטן, מהיר ובלי המון כסף. לא להיות בלחץ של להשקיע 50 מיליון אירו". 

כמה כסף המשקיע צריך להביא מהבית בדרך כלל?

"יש אנשים שנכנסים עם הון עצמי של כ-50 אלף אירו, אחרים ב-100 אלף אירו. הממוצע שלנו בשנים האחרונות הוא של 150 אלף אירו, זאת בנוסף לכ־50% שניתן לקבל כמשכנתה מבנקים בספרד". 

לבנת רק בן 38, אבל מאחוריו כבר היסטוריה של יותר מעשור בהשקעות נדל"ן. לתחום הוא הגיע בעקבות אביו, שעוסק בניהול וייזום פרויקטים נדל"ניים ועד היום מעורב בפעילות שלו. "אבא שלי מעורב, ויש לי מנטור מעולה", הוא אומר, אך מוסיף כי את הפעילות בספרד הוא "גילה" בעצמו.

למה דווקא ספרד?

"אני לא חושב שדווקא ספרד. אני חושב שיש הרבה יעדי השקעה, ובכל מקום יש יתרונות וחסרונות. כל אחד צריך להתאים את עצמו למה שמתאים לו להשקיע. הסיבה שמלכתחילה נכנסנו לשם הייתה משבר הנדל"ן שם ב-2008. ב-2011 התחלתי לנסוע לספרד, אבל השוק המשיך לרדת עוד שנתיים לאחר מכן. כששוק נמצא במקום נמוך, אפשר לחפש איך להרוויח מנדל"ן. מבחינתנו מרוויחים ממשולש הערך - משלושה קודקודים - התשואה השוטפת, ההשבחה והשוק". 

באזור המרכז בישראל, להשיג 3% תשואה זה ממש נדיר. מה המספרים בספרד?

"אם משווים תפוחים לתפוחים, התשואה בערך כפולה. אם בתל-אביב יהיו לך 2% תשואה, אז במקום הכי מרכזי בברצלונה או במדריד תעשה 4%. אבל במעגל השני בישראל תגיע ל-4%, אז בספרד זה 8% במקומות הללו". 

הקודקוד השני הוא ההשבחה, "הכוונה ליזמות, וזה תלוי סיכון", אומר לבנת. "אם אתה הולך לבנייה, הרווח יותר גדול, ואם על תוספת קומה, הרווח יותר נמוך. הקודקוד השלישי הוא השוק. אין לך השפעה עליו, אבל הוא הכי משמעותי. אנחנו מחפשים את השווקים במצב נמוך כדי להיכנס לפני העליות". 

אז בהתאם למשולש הזה, אתה ממתין כעת לירידת מחירים, אלא אם כן אתה מוצא נכס מדהים להשקעה?

"אני יודע מה היו המחירים לפני, כדי שלא יבואו אליי מחר ויגידו לי 'אסף, יש פה נכס שהמחיר שלו ירד משמעותית בגלל הקורונה'. קורונה היא לא מילת קסם, אם אני לא ידעתי מה המחירים לפני, אני לא יכול לזהות הזדמנויות. שלא ימכרו לי סיפורים".

אין תיירים, אין שוק השכרות לטווח קצר

בספרד, שכבר הרבה שנים נחשבת לאחד מהיעדים התיירותיים האטרקטיביים בעולם, התפתחה תעשייה ענפה של השכרות לטווח קצר. וכמו בישראל, גם שם התעשייה הזו מושבתת. מבחינת לבנת, מדובר בתחום פחות מומלץ למשקיעים. "אם אתה מדבר על נדל"ן למגורים - אז גרו בברצלונה לפני 300 שנה, וסביר שעוד 300 שנה ימשיכו להתגורר שם. 

"אבל התחום הזה של השכרה לתיירים הוא בסימן שאלה גדול, כי זה עסק תפעולי. בעסק כמו Airbnb יכולות להיות עליות או ירידות משמעותיות. בשנים האחרונות צמצמנו את העסקאות או את החשיפה לדירות כאלה, משתי סיבות. הראשונה היא רגולציה שהולכת וגדלה בספרד. והסיבה השנייה זה הסיכון שיש עם שינויים בשוק התיירות. בשנה-שנתיים הקרובות נראה יותר אנשים שיגידו 'אני פסימי, תעביר את הנכס שלי לשכירות טווח ארוך', ויכניסו סעיף יציאה מהחוזה שהוא קצר יותר מהיום, למקרה שמשהו ישתנה". 

מוזמנים להאזין ולעקוב אחרינו בספוטיפיי, באפל פודקאסטס,ב גוגל פודקאסטס או באפליקצית הפודקאסטים האהובה עליכם.

עוד כתבות

שי אהרונוביץ׳, מנהל רשות המסים / צילום: ניב קנטור

מס דירה שלישית חוזר לשולחן: "המערכות כבר מוכנות"

לדברי מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', המדינה צריכה ליצור אחידות ולהפסיק לשנות את שיעורי מיסוי הנדל"ן בתדירות גבוהה ● עוד הוא הוסיף כי צריך לחשוב על מס דירה שלישית: "מבחינתנו זה צעד נכון שיעלה בתקציב 2025"

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP, דוברות הכנסת, שאטרסטוק

הדרך לאספקת הפגזים האמריקאיים לישראל עוברת בטורקיה

היחסים בין נשיא טורקיה, רג'פ ארדואן ונשיא ארה"ב, ג'ו ביידן, מתהדקים למרות היחסים המעורערים שהיו בין השניים לאורך השנים ● מדיווח בלומברג, מתברר כי ארה"ב מנהלת מו"מ עם טורקיה לצורך רכישת פגזים וחומרי נפץ, שיאפשרו לה להאיץ את קצב הייצור שלה ולשלוח את חלקם לישראל

מתחם חזית הים בחיפה / הדמיה: מן-שנער-יעד אדריכלים

נסגר המכרז הראשון של רמ"י בחזית הים בחיפה: כמה תשלם הזוכה?

יורו ישראל זכתה במכרז של רמ"י על קרקע של 23 דונם, להקמת 500 יחידות דיור ושטחי מסחר באחד מהמתחמים המסקרנים בישראל ● החברה תשלם על הקרקע, הסמוכה לבית החולים רמב"ם בחיפה, כ-205 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

וול סטריט סגרה את הרבעון הראשון הטוב ביותר מאז 2019; מדד S&P 500 שבר שיא חדש

זהו הרבעון הטוב ביותר ל-S&P 500 מאז 2019 ● סיכום הרבעון הראשון באירופה: השווקים עלו בכ-7% ● בלומברג: "שוק הקקאו קורס", וולס פארגו: "עליית המחיר תגולגל אל הצרכנים" ● מייסד בורסת הקריפטו FTX נידון ל-25 שנות מאסר ● הצמיחה בארה"ב עמדה על 3.4%, יותר מהצפוי ● ג'יי.פי מורגן: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ● מחר "יום שישי הטוב" אין מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות

אייל בן סימון, מנכ''ל הפניקס / צילום: יחצ ענבל מרמרי

ביום האחרון לפני הפקיעה: מנכ"ל הפניקס אייל בן סימון מכר מניות

מנכ"ל הפניקס וסמנכ"ל הכספים שלו מימשו יחד 170 אלף אופציות במחיר של 37.48 שקל למניה ● המימוש בוצע יום לאחר שהחברה דיווחה על תוצאותיה הכספיות לשנת 2023, רווח של 1.1 מיליארד שקל המשקף תשואה להון של 10.5%

חנן מור, מנכ''ל קבוצת חנן מור / צילום: איל יצהר

הנושים זעמו, וחנן מור ידולל ל-1% ממניות קבוצת הנדל"ן שהקים

לפי הסדר החוב המתגבש, חנן מור יחזיק כ-1% ממניות החברה ● במקביל, יוקצה לנושי החברה, בעיקר בנקים וגופים מוסדיים, מניות שיהוו כ-96% מהון החברה

איל וולדמן / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

שר החינוך התקפל ולאיל וולדמן יוענק פרס ישראל

לפני מספר שבועות הודיע שר החינוך יואב קיש כי הוא מבטל את טקס פרס ישראל, זאת בין היתר על רקע הפרסומים כי אחד מן הזוכים הוא היזם איל וולדמן ● כעת, חזר בו קיש מעמדתו והוא מכריז כי הטקס יתקיים כסדרו בשדרות ● ומי עוד בין הזוכים?

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?

צילומים: נועם מושקוביץ-דוברות הכנסת, אייל רדושיצקי, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

כועסים על היציאה לפגרה, אבל הבעיה עמוקה מזה

הבנקים כביכול תחת אש, אבל לא צפויים לספוג ריקושטים כבדים ● פגרת הכנסת מעוררת ביקורת, אבל לא היא הבעיה ● והטעם לפגם בפרס על צילום העיתונות ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק

דובר צה''ל, תא''ל דניאל הגרי / צילום: דובר צה''ל

דובר צה"ל: בכיר בחמאס חוסל בביה"ח שיפא

נזק נגרם לחצר בית בשלומי אחרי רצף אזעקות בגליל המערבי • דיווח: ישראל תקפה אזור פעילות של חיזבאללה בדמשק, 2 נפצעו • בית הדין בהאג הורה לישראל להכניס סיוע לעזה ללא הגבלה • מוקדם יותר: פצוע בינוני בפיגוע ירי בכביש 90 מצפון ליריחו • עדכונים שוטפים

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג