ליאורה עופר, יו"רית מליסרון ובעלת השליטה / צילום: ורדי כהנא
בצל הקורונה וכשלושה חודשים לאחר שפרסמה את דוחותיה הכספיים לשנת 2019, חברת מליסרון מסכמת את הרבעון הראשון של 2020 עם מעבר להפסד של 86 מיליון שקל, וזאת בשל הפסדים שנבעו משיערוך הנכסים, כשהיא מכינה את הקרקע לרבעון שני חלש, בכך שהיא מגלה כי באפריל ועד 6 במאי נחתכו 90% מהכנסותיה מהקניונים, שמהווים את עיקר פעילותה.
מניית מליסרון הגיבה לדוחות בעליות של 2.4% היום (ה') בשעות הצהריים, כשהחברה נסחרת לפי שווי שוק של 5.8 מיליארד שקל. מתחילת חודש איבדה מניית מליסרון 13.7% מערכה, ומתחילת השנה מדובר על ירידה של 44.5% במניית החברה.
מליסרון מעדכנת בדוחותיה לרבעון הראשון על הפסדי שיערוך של 311 מיליון שקל, לעומת הפסדים של 4 מיליון שקל בשורה זו ברבעון המקביל אשתקד, כאשר שווי הנדל"ן להשקעה של החברה ירד ב-1.37%, וזאת "לאור משבר הקורונה וההגבלה בפעילות העסקית והמסחרית במשק בכלל ובנכסי החברה", תחת ההנחה כי "כשהפעילות המסחרית תחזור בהדרגתיות להיקפיה טרם המשבר, יהיה צורך בסיוע לחלק מהשוכרים, שיבוא לידי ביטוי בדחיית ופריסת תשלומים, הנחות, הקלות, הלוואות ועלויות החלפת שוכרים במקרה של הפסקת פעילותם וכן השקעות בשיווק".
בין היתר החברה מדווחת על כך שברבעון הראשון השנה נרשמה הפחתת שווי קניון רמת-אביב, שעבר לבעלותה בסוף השנה שעברה, מ-2.54 מיליארד שקל לכ-2.49 מיליארד שקל. מדובר בקיטון של 1.9% בשווי הקניון, בדומה לקיטון של 1.8% בשווי הקריון, שעומד על 2.41 מיליארד שקל, כשגם בשווי של הגרנד קניון חיפה חלה ירידה בשווי הנכס בשיעור של כ-2% לשווי של כ-1.69 מיליארד שקל. למעשה, בכל הקניונים הללו מליסרון מדווחת על הפסדי שיערוך.
הדבר נכון גם לגבי שאר הקניונים של החברה, בפתח-תקווה, בבאר-שבע, ברחובות ובחוצות המפרץ בחיפה. לפיכך בסך-הכול מליסרון מציגה ירידה מינורית יחסית למשבר הקורונה בשווי הקניונים, שמסתכמת ב-234 מיליון שקל, או כ-2% בלבד, דבר שמלמד כי במליסרון ובקרב השמאים שעורכים עבורה את הערכות השווי סבורים כי השפעות הקורונה על הקניונים יהיו קצרות-טווח.
בסך-הכול, מפרטת מליסרון, "שווי הנדל''ן להשקעה בסוף מרץ 2020 הסתכם ב-18.55 מיליארד שקל, קיטון של כ-261 מיליון שקל מסוף 2019", כאשר "הקיטון נובע מירידת השווי ההוגן של נכסי החברה כתוצאה מהשפעת משבר הקורונה", אשר "מקוזז על-ידי התקדמות בקצב ההשקעות בפרויקטים שנמצאים בשלבי הקמה", כשהחברה מפרטת בנוסף כי "ההנחה היא שהפעילות המסחרית תחזור בהדרגתיות להיקפיה טרם המשבר".
צניחה בהכנסות ברבעון השני
חברת הקניונים, שבשליטת ליאורה עופר ובניהול אופיר שריד, מפרטת כי "ערב משבר הקורונה, פעילות הקניונים של החברה הניבה כ-80% מהכנסותיה", כאשר לאחר פרוץ משבר הקורונה ובשל סגירת הקניונים, "בחודש אפריל ועד 6 במאי רשמה החברה הכנסות מפעילות הקניונים רק משוכרים הפועלים בתחומי הפעילויות החיוניות, המהוות כ-10% מהכנסות החברה מפעילות זו (כ-8% מסך הכנסות החברה)".
כלומר, ברבעון השני ב-2020 הקבוצה צפויה להציג צניחה אדירה בהכנסותיה מפעילות המרכזים המסחריים, וזאת על אף שהחברה מציינת בדוחות לרבעון הראשון כי "במקביל נקטה החברה צעדים תפעוליים שהפחיתו באופן משמעותי את עלויות אחזקת הקניונים".
ביחס לתקופת משבר הקורונה, החברה מציינת כי הקפיאה את פעילות השיווק, צמצמה את רוב הוצאות השמירה והניקיון, כיבתה מערכות חשמל ותאורה ועוד, כשצעדים אלה, לצד פטור מארנונה, הובילו לייעול שמוערך ב"ירידה של כ-70% בהוצאות תפעול הקניונים בתקופה זו, כך שהוצאות התפעול של הקניונים כוסו על-ידי הכנסות החברה מפעילות השוכרים המפעילים פעילויות חיוניות".
אגב, במליסרון גם מציינים יתרון שנבע לחברה ממשבר הקורונה וסגירת הקניונים, באומרם כי "בראייה לטווח ארוך, החברה החליטה להמשיך את הפרויקטים שנמצאים בתהליך בנייה, ובנוסף אף האיצה עבודות תחזוקה מסוימות, שנדרשו לביצוע בקניונים עובר למשבר, ואשר בתקופה רגילה קשה יותר לבצען במקביל לפעילות השוטפת של אותם קניונים".
מאז פתיחת הקניונים ב-7 במאי, מציינת מליסרון כי 98% מכלל השוכרים בקניונים אשר היו מורשים לחזור ולעבוד, פתחו את חנויותיהם. עוד היא מציינת כי הכנסות החברה מהחנויות שחזרו לפעול מהוות כ-90% מכלל הכנסותיה לפני המשבר, וכי "העסקים שעדיין לא מורשים להיפתח, צפויים להיפתח בזמן הקרוב", ובראשם עסקי ההסעדה ובתי הקולנוע, כשעדיין לא ברור כמה מתוכם בפועל יצליחו לשוב ולהיפתח.
חברה איתנה
למליסרון יש עוד פעילות לצד הקניונים, והיא מפרטת בדוחותיה כי למרות משבר הקורונה, המנוע השני (והקטן יותר) להכנסותיה שמר על יציבות: "במהלך תקופת המשבר, מתחמי המשרדים של החברה, לרבות המשרדים הממוקמים בצמוד לקניונים, נותרו פתוחים", ציינו בחברה, אך הוסיפו בהקשר זה כי "הם היו כפופים להגבלות שונות ביחס לכמות מרבית של עובדים הרשאים לשהות בו-זמנית במקום העבודה".
כך או כך, הכנסותיה של מליסרון מפעילות המשרדים של החברה, שמניבות כ-20% מהכנסות החברה בימי שגרה, "נמשכו כסדרן גם במהלך תקופת המשבר, בכפוף להקלות נקודתיות שניתנו לשוכרים ספציפיים בדרך של דחייה או פריסת תשלומי דמי השכירות למספר חודשים".
מליסרון היא חברה איתנה, כשבדוחותיה היא מדגישה את הנזילות הרבה שלה. "לחברה קיימת יתרת מזומנים ומסגרות אשראי בהיקף של כ-2.3 מיליארד שקל, כאשר עליה לשרת עד תום שנת 2020 חוב בהיקף של כ-1.4 מיליארד שקל", ו"בנוסף מחזיקה החברה בנכסים לא משועבדים בהיקף של כ-5.9 מיליארד שקל", ודבר זה מסייע לחברה, לדבריה, לצמצמם את חשיפתה למשבר הקורונה.
ומה לגבי תוצאות החברה ברבעון הראשון? מליסרון מדווחת כי ה-NOI גדל בכ-5.1% לסך של כ-286 מיליון שקל, כאשר ה-NOI מנכסים זהים גדל ברבעון הראשון השנה בכ-1.7% ביחס לרבעון המקביל אשתקד והסתכם ב-296 מיליון שקל. עיקר הפער בין הגידול בסך ה-NOI לגידול בנכסים הקיימים נובע מהרכישה של יתרת מניות קניון רמת-אביב ממגדל בסוף 2019, שקיזז ירידה ב-NOI מ"קניונים מקומיים".
לצד זאת החברה הציגה שיפור גם בשורת ה-FFO, שמבטאת רווח מדווח בנטרול הכנסות והוצאות משינוי שווי נדל"ן והכנסות או הוצאות חד-פעמיות בתוספת פחת. ה-FFO של מליסרון גדל ברבעון הראשון בכ-10.8% לסך של כ-195 מיליון שקל, בעוד שהתזרים מפעילות שוטפת הסתכם בכ-202 מיליון שקל - עלייה ניכרת של כ-20.2% ביחס לרבעון הראשון ב-2019.
בסיכומו של דבר, החברה מציגה קיטון של כ-2.1% בהכנסות משכירות לסך של כ-374 מיליון שקל, כאשר הודות לצמצום הוצאות 11.5% בהוצאות בתקופה הזו הרווח הגולמי דווקא עלה במקצת (כ-1%) ביחס לרבעון המקביל אשתקד.
עם זאת, כאמור, מליסרון רשמה ירידה של 311 מיליון שקל בשל שיערוכים, כך שהיא עברה להפסד של כ-45 מיליון שקל "מפעולות רגילות". על כן, בשל ירידות ערך בעקבות משבר הקורונה, החברה רשמה הפסד של 86 מיליון שקל ברבעון הראשון השנה, לעומת רווח של 138 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד.
"תהליך מואץ של חזרה לשגרה"
לדברי בעלת השליטה והיו"רית ליאורה עופר, "החברה נמצאת כיום בתהליך מואץ של חזרה לשגרה", כשהיא מציינת כי "הכלכלה הישראלית חווה בימים אלה תקופה מורכבת ומאתגרת, אך אנו מעריכים כי הצעדים שנקטנו, לצד המשך תהליך החזרה לשגרה של המשק כולו, יאפשרו לחברה לצלוח תקופה זו בצורה מיטבית, במקביל להמשך פיתוח הפרויקטים שבבנייה".
מנכ"ל מליסרון, אופיר שריד, הוסיף כי "מתחילת שנת 2020 ועד מחצית חודש מרץ המשיכה החברה להציג ביצועים גבוהים. למרבה הצער, במהלך המחצית השנייה של חודש מרץ ועד לפני כשבועיים הופסקה מרבית הפעילות בקניונים של החברה עקב התפרצות משבר הקורונה. מאותה נקודת זמן ואילך התמקדה החברה ביישום צעדים להתמודדות עם המשבר".
גם שריד מפרט כי "מאז פתיחתם המחודשת של הקניונים אנו עדים לשיפור יומיומי מתמיד במספר המבקרים ובהיקף הפדיונות", ו"אנו מאמינים כי פתיחתם הצפויה של בתי הקפה, המסעדות ובתי הקולנוע תביא אף לשיפור נוסף".
בניגוד למנהגה בעבר, הפעם מליסרון בחרה שלא לכלול במצגת למשקיעים המפורסמת לצד הדוחות את תוצאות הקניונים הבולטים בקבוצה, והסתפקה בנתונים כלליים בהרבה המבוססים על חברת ריס. כך, היא מציינת כי על-פי נתוני חברת ריס (RIS), מאז פתיחתם המחודשת של הקניונים ועד 17 במאי נרשם גידול של כ-10% בפדיונות בקניונים האזוריים והשכונתיים בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, וירידה של כ-10% בפדיונות בקניונים העירוניים בהשוואה לאותה תקופה. להערכת החברה, פתיחתם הצפויה של בתי הקפה, המסעדות ובתי הקולנוע יביאו לשיפור בנתונים.
נכון לסוף מרץ 2,020 בבעלות החברה ובניהולה 24 נכסים מניבים, בשטח של כ-833 אלף מ''ר שטחי השכרה המאוכלסים בשיעורי תפוסה גבוהים של כ-96% ובנוסף 26 אלף מקומות חניה. במהלך הרבעון הראשון שיעור התפוסה עמד על 98% בקניונים ועל 93% במשרדים. המנכ"ל שריד מציין במסגרת הדוח כי "בתקופה זו אנו מתמקדים ביציאה מהמשבר וחזרה לשגרת עבודה".