גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הכירו את הכלכלנית שיודעת בדיוק כמה דירות להשקעה נקנו

הכלכלנית שכותבת את דוחות הנדל"ן החשובים ביותר בישראל נחשפת: הכירו את גלית בן נאים, שאחראית לסקירות של אגף הכלכלנית הראשית במשרד האוצר ● היא זו שיודעת כמה משקיעים באמת יש בשוק, ואיפה מכרו בהפסד ריאלי ● הראיון המלא בפודקאסט "כסף בקיר" שחוזר לעונה חדשה ● האזינו

גלית בן נאים / צילום: איל יצהר
גלית בן נאים / צילום: איל יצהר

"זה התחיל בכלל כמסמך פנימי עם פרוץ המשבר העולמי ב-2008, לאור מה שקרה בארה"ב עם מפולת הנדל"ן ומשבר הסאב פריים. רצו אצלנו לראות מה קורה עם הנדל"ן בארץ. ואז התחלנו להוציא סקירות פנימיות", משחזרת בן נאים כיצד נולדו הדוחות.

"לאור הצמא בחוץ והתקשורת שידעה שיש סקירות כאלה, נתבקשנו להוציא את הסקירות החוצה", היא אומרת, ומוסיפה שמהצד שלהם גם הייתה מוטיבציה להוציא את הנתונים.
"אני זוכרת שקראתי איזושהי כתבה בתקשורת, סקר שנעשה לפיו משקל המשקיעים ב-2009 עמד על 5% מסך העסקאות. זה היה כל כך רחוק מהמספרים האמיתיים. הם היו 20%, כן. ואז אמרנו שאנחנו צריכים להוציא את זה החוצה כדי שכן יידעו. לא סקרים! אלא נתונים אמיתיים, כי סקרים יכולים להיות מוטים מאלף ואחת סיבות. עם כל הצניעות אנחנו הראשונים שהצבענו על המשקיעים בשוק הנדל"ן", היא אומרת וגם מודה שלקח להם זמן להבין את הצרכים של קוראי הסקירות.

"למדנו תוך כדי תנועה לכתוב בצורה יותר ברורה. יצאו לפעמים דברים שהכתבים לא הבינו ואז הם יצאו בכותרות מרעישות. אני זוכרת שאמרנו לעצמנו 'רגע יצאה סקירה אחרת זה לא שלנו, זה לא המספרים'. אז גם אנחנו למדנו לכתוב את זה יותר ברור, יותר נגיש".

התראה של יומיים על העלייה

את בן נאים פגשנו במסגרת פרק פתיחת העונה החדשה של "כסף בקיר" - פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס. הפרק עסק לא מעט בסקירה האחרונה שאגף הכלכלנית פרסם לחודש אוקטובר 2021 (הסקירות מתפרסמות לרוב בשבוע השני של החודש, כך שסקירת נובמבר צפויה להתפרסם כמה ימים לאחר פרסום הפרק והכתבה הזו. ג"ל). מדובר בחודש חריג מבחינת התנהגות משקיעי הנדל"ן, שרכשו כאמור 4,800 דירות - עלייה של 236% לעומת אוקטובר 2020. הסיבה לכך היא ההודעה הרשמית של שר האוצר אביגדור ליברמן על העלאת המס למשקיעים מ-5% ל-8%.

מעבר להשוואה המתבקשת הזו בין שתי התקופות, בן נאים גם ערכה בסקר השוואה לתקופה נוספת - יוני 2015. הסיבה: גם אז הממשלה העלתה את המס למשקיעים ל־8% (בצל הקורונה, המס הופחת בקיץ 2020), מה שהביא לזרם קונים חסר תקדים בחודש אחד - מעל 17 אלף דירות בכל השוק, כ-40% היו משקיעים.

"שי באב"ד, המנכ"ל דאז, הלך לוועדת הכספים עם הצעת החוק ביד להעלות את מס הרכישה לאלתר מ-5% ל-8% לדירה נוספת. ומשה גפני יו"ר הוועדה דאז אמר 'תן לאנשים כמה ימים לסגור את העסקאות'. בפועל השוק קיבל התראה של יומיים לשינוי, מתוך הבנה שלמהלך תהיה השפעה דרמטית על כמות העסקאות. זה לא באמת עזר.

"באותם יומיים בין 22-23 ביוני 2015 נרכשו 4,000 דירות להשקעה, ובכל החודש נרכשו 7,000. 4,000 זה לבד מספר קיצוני ועלו בנו אפילו מחשבות שאנשים עשו בקדייטינג, קרי שהחוזה נחתם יותר מאוחר אבל אנחנו לא יכולים לבדוק את זה. בגלל המספרים הגבוהים היה מתבקש כעת להשוות למה שהיה אז כדי להבין את הפרופורציות", היא מסבירה מדוע כללה בסקירה השוואה גם לקיץ 2015.

אגב, בשונה מאותם הימים, כעת השוק קיבל זמן תגובה ארוך של כמעט חודש, ולכן היא צופה שבסקירת נובמבר נראה אפילו מספרים גבוהים יותר של משקיעי נדל"ן בשוק. "הערכנו שבאוקטובר-נובמבר יירכשו 12 אלף דירות על ידי משקיעים. בינתיים נרכשו כ-5,000, ובקרוב נקבל את נתוני נובמבר ונדע אם צדקנו".

ב־2015 זה נעשה מהר יותר, והפעם זה נעשה בצורה יותר איטית. מה יותר נכון?
"ברור שאופטימלי לעשות את זה מהר. זה היה המצב הרצוי. אבל היה חשוב לנו במשרד להעביר את זה כחבילה. שלא יחשבו שאנחנו כממשלה רק יודעים להעלות מסים. אז הצגנו תוכנית דיור ממשלתית, שכוללת את הגדלת ההיצע, גם כדי להגיד למשקיעים - אולי ההשקעה שלכם לא כל כך טובה כשיש גידול בהיצע לאור הגידול בשיווקים של רמ"י. הרי זה כל הסיפור היצע וביקוש, אבל אנשים ראו שהמס עומד לעלות ורצו לקנות דירות", היא אומרת. להערכתה, בחודשים הבאים נחזה בירידה בהיקף הרכישות של המשקיעים כפי שקרה בעבר.

"לא כל דבר אנחנו יכולים לכתוב"

פרמטר מעניין שניתן למצוא בחלק מהדוחות הוא שיעור המשקיעים שמוכרים דירות בהפסד. מעניין למצוא בדוחות כי מי שרכשו נכסים בשנים האחרונות, "חשופים" יותר להפסד. "ככל שקנית בשנים האחרונות ההסתברות שמכרת דירה ולא הרווחת ואפילו הפסדת גדל. אנחנו רואים את זה בארבע השנים האחרונות, וגם ראינו את זה אצל מי שמיהרו למכור בתחילת מגפת הקורונה", היא אומר ומסבירה כי חלק מכך קורה בגלל התמתנות מסוימת בעליית מחירי הדירות (עד לתחילת 2021, ג"ל), "וגם בגלל שחלק מהרווח נאכל בגלל המיסוי". לעניין זה היא מציעה להיעזר בקריאת הדוחות, ולא פחות חשוב מכך לנסות ולהבין לבד גם את מה שלא נאמר בצורה מפורשת "אני מציעה לקרוא בין השורות. לא כל דבר אנחנו יכולים לכתוב".

מה הרגישות מבחינתכם?
"אנחנו לא רוצים ליצור חלילה מצב שבו אנחנו יוצאים באזהרות. תפקידנו לא להזהיר משקיעים פוטנציאלים, אנחנו צריכים לשים את הנתונים שיהיו נגישים ולא צריך להיות אנליסט או כלכלן בשביל להסתכל על מספרים ולנתח מגמות גם אם הן לא כתובות אחת לאחת", היא מסבירה.

ולבסוף, איזה עצות יש לך למשקיעים שקוראים את הדוחות, וחומרים ממשלתיים בכלל?
"להסתכל על פוטנציאל היצע הדירות באותו יישוב. האם יש שם שיווקים של רמ"י. הרי יש תוכניות עבודה לכל גוף ממשלתי ורואים היכן יהיו שיווקי קרקעות. היכן שיש שיווק מסיבי, הפוטנציאל שלך כנראה לרווח הון הוא פחות גבוה. וכן לראות אם יש יישובים שמשקיעים יוצאים מהם בשיעורים הולכים וגדלים. אולי הם יודעים משהו שאתה לא יודע. תקראו את הנתונים".

כלי עבודה שכדאי למשקיעים להשתמש בו | אריק מירובסקי

עד כמה הסקירות של האוצר חשובות למשקיעים? הן חשובות מאוד כי הן משלימות במידה רבה את הסקירות שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. יותר מזה, הסקירות של מינהל הכנסות המדינה באוצר לא מציגות מחירים או התחלות בנייה אלא בודקות את העסקאות עצמן - מי ביצע אותן, איפה, והרבה פעמים גם הן חודרות לעומק - מה הייתה ההכנסה של הרוכשים, האם יש התאמה בין מחיר העסקאות למשכורות של הרוכשים.
בזמנו תהינו כמה הזוגות הצעירים בכלל יכולים לרכוש דירות ב־2.5־3 מיליון שקל במחיר למשתכן, ובאמת גלית בן נאים בדקה ומצאה שיש פערים משמעותיים ביו ההכנסות של הרוכשים לבין האפשרות האמיתית שלהם לרכוש דירות בפרויקטים האלה, והבינה מה שכולנו שיערנו מלכתחילה, שמדובר בילדים להורים עשירים, שההורים שמים חלק גדול מההון העצמי.

לא פעם היא בודקת בפרויקטים יותר עממיים מי רוכש את הדירות - זוגות צעירים מקומיים או זוגות ששוקלים להפוך את אלה לדירות להשקעה, - כך שמדובר בניתוחים שאין לאף אחד אחר. זה מידע חשוב מאוד, אולם לצערי הוא לא מקבל מספיק תהודה בממשלה עצמה.

היא מביאה נתונים שלא מחמיאים למשרד שלה, וזה כבר עומד לזכותה ואולי גם מסביר מדוע במשרד האוצר לא מרבים להשתמש בנתונים.

במשרד האוצר לא טורחים ללמוד לקח מההיסטוריה קצרת הטווח. באוקטובר ובנובמבר, שבהם יהיה מספר גבוה של עסקאות חריגות מצד משקיעים, יש להניח שגם עליות המחירים יהיו חריגות, ואז נוצר מצב שהממשלה, שמצהירה שהיא רוצה למתן את העליות - תורמת לעלייה.

להסתכל טוב על החלוקה למחוזות

משקיעים צריכים להסתכל טוב על החלוקה למחוזות, ולפעמים בן נאים מגדילה ומוסיפה ערים אהודות על משקיעים. זה מאוד חשוב, כי אם אנחנו רואים שבת ים היא בצמרת המשקיעים בגלל מבצעי מכירות בפרויקט של התחדשות עירונית, משקיע צריך לשאול את עצמו האם זה המקום הריאלי של בת ים, ואם היא לא ממצבת את עצמה כעיר של משקיעים.

בחיפה ובבאר שבע יש לא מעט מכירות של משקיעים. מה קורה שם? משקיע צריך להסתכל על זה, ולעשות שיעורי בית בהתאם. זה כלי עבודה. 

עוד כתבות

איציק וייץ, מנכ''ל קבוצת קרסו מוטורס / צילום: אלעד גוטמן

המספרים חושפים: כך הפך מותג בנזין סיני אלמוני למכרה הזהב של קבוצת קרסו

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מהדוח השנתי של יבואנית הרכב עולה כי המותג צ'רי, שמכירותיו זינקו ב-2023, הקפיץ את נתח השוק שלה וסייע לה להציג רווח מכובד בתקופה קשה ● אבל ל"אסטרטגיה הסינית" הזו, שמשנה בצורה משמעותית את הפוקוס העסקי של הקבוצה, יש מחיר - ובראשו דריסת מותגים ותיקים

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

דם אברמוב בקמפיין בנק הפועלים / צילום: צילום מסך

בלי אסקפיזם ועם לוחם בשיקום, הפרסומת של בנק הפועלים היא הזכורה ביותר

פרסומת הבנק, שבה מככב הלוחם הפצוע אדם אברמוב, היא גם המושקעת ביותר עם כ–1.6 מיליון שקל ● מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה עולה כי השבוע התברגו שתי פרסומות חדשות: מנורה מבטחים וטאצ' ● הפרסומת של ביטוח 9 היא האהודה ביותר גם השבוע

ישראל תקפה בשדה התעופה בסוריה / צילום: נלקח מרשתות חברתיות לפי סעיף 27 א' לזכויות יוצרים

דיווח: לפחות 33 נהרגו בתקיפה ישראלית בחלב, בהם אנשי חיזבאללה ואזרחים

בין ההרוגים בתקיפה בנמל התעופה בחלב ישנם גם חיילים מצבא אסד, דווח כי מערכות ההגנה האווירית הופעלו • מוקדם יותר נפצעו 2 בתקיפה שיוחסה לישראל באזור דמשק • דובר צה"ל עדכן כי בכיר חמאס חוסל בפעילות בבית החולים שיפא ● עדכונים בולטים

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

פליטים עזתים ברפיח / צילום: Reuters, IBRAHEEM ABU MUSTAFA

המומחה שמסביר: למה החליטו בעולם שרפיח היא הקו האדום

פלישת צה"ל לרפיח, בין המעוזים האחרונים של חמאס בעזה, עומדת בלב הדיון על עתיד המלחמה ● "העיר הפכה לסמל של המצוקה הפלסטינית והפליטות בעיני העולם", אומר ד"ר הראל חורב, מומחה לחברה הפלסטינית ● בראיון לגלובס הוא מסביר מדוע ישראל טועה בהתנהלותה ברפיח, מתייחס לפלונטר מול ארה"ב ומסביר מדוע חמאס ממשיך לסרב לעסקת חטופים

פרויקט תמ''א 38 בחיפה / צילום: פאול אורלייב

משרד המשפטים יוזם: יזמי התחדשות עירונית יתחייבו מראש על מועד מסירת הדירות

שורת תקנות שיזם משרד המשפטים, שיידונו בקרוב בוועדת הפנים של הכנסת, יחייבו יזמי התחדשות עירונית במתן מועדי מקסימום לאישור תוכנית הפרויקטים שלהם ואכלוס הדירות שהם מקימים ● תקנות בולטות נוספות הן חשיפת ערבויות מחייבות, גילוי ניגוד אינטרסים של היזמים, וידוא שהדיירים מבינים את ההסכם ועוד

הפגנת חרדים נגד גיוס בני ישיבות,ירושלים / צילום: Reuters, Ammar Awad

מהתקציבים שייעצרו ועד לדיוני החירום באוצר: כל מה שכדאי לדעת על הצו הדרמטי בנוגע לחוק הגיוס

בהתאם לצו הביניים שהוציא בג"ץ, תקצוב הישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים ייעצר כבר בשבוע הבא ● בשלב זה, התמיכה בכ-44 אלף תלמידי ישיבות צפויה להיעצר ● באגף החשב הכללי במשרד האוצר, שאמונים על ביצוע התשלומים מתקציב המדינה, מתכוונים ליישם את הצו במועד ● איך זה יעבוד? גלובס עושה סדר

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP (Mosa'ab Elshamy), אתר החברה, שאטרסטוק

באפריקה הצעירים מנצחים, וביפן מייצרים חיתולים רק בשביל קשישים

בסנגל בוחרים נשיא חדש וצעיר, ובאירופה רוצים להפקיע את הריבית הרוסית ● בינתיים, סין נזכרת שהיא אינה רוצה בחורבן המערב, וארה"ב מנסה למנוע את מושחתי העולם מלהלבין בנדל"ן ● חמישה אירועים מהשבוע שהיה בעולם 

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP, דוברות הכנסת, שאטרסטוק

הדרך לאספקת הפגזים האמריקאיים לישראל עוברת בטורקיה

היחסים בין נשיא טורקיה, רג'פ ארדואן ונשיא ארה"ב, ג'ו ביידן, מתהדקים למרות היחסים המעורערים שהיו בין השניים לאורך השנים ● מדיווח בלומברג, מתברר כי ארה"ב מנהלת מו"מ עם טורקיה לצורך רכישת פגזים וחומרי נפץ, שיאפשרו לה להאיץ את קצב הייצור שלה ולשלוח את חלקם לישראל

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

בנימין נתניהו ואריה דרעי / צילום: עמוס בן גרשום, לע''מ

דרעי: "בג"ץ מתעמר בלומדי התורה, אות קין", גנץ: "בג"ץ פסק את המובן מאליו" | התגובות הפוליטיות על צו הביניים

הפוליטיקאים הגיבו על החלטת בג"ץ שקיבל את עמדת היועמ"שית ● גולדקנופף: "אות קלון וביזיון, ניאבק בכל דרך על זכותו של כל יהודי ללמוד תורה ולא נתפשר" ● דרעי: "מבין את הלוחמים שלא רוצים לשרת עכשיו בצבא" ● גנץ: "הגיעה העת שהממשלה תעשה את המובן מאליו"

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

חרדים בלשכת הגיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

בג"ץ: לעצור תשלומים לישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים החל מה-1 באפריל

בג"ץ הוציא את צו הביניים בשל היעדר מקור חוקי להעברת התשלומים ● וכעת, מיום שני הקרוב יופסק התקצוב לתלמידי ישיבות שחייבים בגיוס ● השופטים אימצו עמדה מחמירה מזו של היועמ"שית ● התנועה לאיכות השלטון: "צו הביניים הזה מהווה צעד תקדימי בדרך לשוויון, וציבור המשרתים מודה לבית המשפט על החלטתו החשובה"

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

בורסת טוקיו / צילום: Associated Press, Eugene Hoshiko

עליות קלות באסיה. מחיר הזהב זינק במרץ ב-9.8%

היום חוגגים את יום שישי הטוב, ולכן לא יתקיים מסחר בבורסות באירופה ובוול סטריט ● אמש ננעלה וול סטריט בירוק, מדד ה-S&P 500 שבר שיא בפעם ה-23 מתחילת השנה ● מחיר הביטקוין עומד על 70.5 אלף דולר למטבע

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס