גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

אחרי שנה של קיפאון: איפה הערים שבהן עלו מחירי השכירות

בתחילת המלחמה נראה היה ששוק השכירות נעצר כמו כל המשק, ושירידות המחירים יצברו תאוצה, אך הנתונים מראים כיום מגמה הפוכה ● מספר הדירות שהמשקיעים מוכרים נמצא בירידה מסוימת, כי עליות המחירים מוסיפות לתשואות שלהם

מחירי השכירות חזרו לעלות / עיצוב: טלי בוגדנובסקי
מחירי השכירות חזרו לעלות / עיצוב: טלי בוגדנובסקי

האם המלחמה משפיעה גם על ענף הנדל"ן להשקעה ועל מחירי השכירות? אינדיקציות שונות מורות כי ענף זה עובר בחצי השנה האחרונה סוג של שינוי, אך מוקדם עדיין להגיע למסקנות גורפות לגבי אופיו.

בדיקת גלובס | מחלקה קטנה במשרד המשפטים תורמת לחגיגת עבירות בנייה ברשויות מקומיות
אחרי 6 שנים: החברה שוויתרה על פרויקט נדל״ן גדול בתל אביב

בין השינויים שעובר הענף ניתן למנות את העליות המהירות במחירי הדירות, ששבו לפקוד את השוק; תקופה קצרה שבה חלו ירידות במחירי שכירות - שהסתיימה לאחרונה; וחתירה לאיזון במאזן שבין מספר הדירות שמשקיעים רוכשים לבין דירות שהם מוכרים.

שוק השכירות התרגל למלחמה

מדד מחירי השכירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס), שבא לידי ביטוי במדד שירותי דיור בבעלות הדיירים, קטע בחודשיים האחרונים תקופה של חמישה חודשי ירידה, מאוקטובר 23 לפברואר השנה. חלק גדול מהירידה הזו נובע מהמלחמה, אך תקופות החורף מתאפיינות בדרך כלל בירידת מחירי שכירות, כך שגם אלמנט תקופתי מעורב בירידה הזו, שבסך הכל הסתכמה ב־1%.

מאז, בחודשים מרץ ואפריל המדד עלה בכאחוז, כך שהירידה נמחקה כליל.

בסך הכל, בראייה לאחור מדד שירותי דיור עלה בשנה ושליש האחרונה ב־3.5%. נתוני חברת הפינטק WeCheck המתמחה בשוק הנדל"ן, השכירות והמשכנתאות, שונים מעט, אך בסך הכל מראים תמונה שאינה שונה באופן מהותי. בחברה אמנם מזהים ירידה של 0.4% במחירי השכירות הממוצעת בכלל הארץ בחודש אפריל, אך פירוט הנתונים מצביע על עצירה כמעט מוחלטת של ירידות המחירים ברחבי הארץ, ואף עליית מחירים בחלק מהערים המרכזיות.

ההבדל הגדול בין WeCheck ללמ"ס הוא שלפי ממצאי החברה מחירי השכירות כיום עדיין נמוכים ב־2.3% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

הפרש זה ניתן להסבר במתודת המדידה. WeCheck עורכת ממוצעי מדידה פשוטים בין הדירות המושכרות; בלמ"ס מכניסים קבועים כמו גיל הבית, שטח הדירה ועוד, ואז ייתכן מצב שבו מחירי השכירות בטיפוס מסוים של דירות בשכונה מסוימת אכן עולים, אך זה קורה בגלל תמהיל הדירות שהושכרו בחודש נתון - למשל דירות חדשות יותר מאשר בחודש הקודם - ולא משום שמחירי השכירות בכל הדירות עלו.

שיאניות המחירים: ת"א, הרצליה וירושלים

על פי WeCheck, נכון לחודש אפריל, שיאניות המחירים מקרב הערים הגדולות הן תל אביב, הרצליה וירושלים. בתחתית הרשימה נמצאות באר שבע, חיפה ואשקלון. העיר עם ההתייקרות החדה ביותר היא אשדוד שרשמה עלייה של 3.6% במחיר השכירות הממוצע בחודש אחד. היצע הדירות להשכרה ממשיך לרדת, כאשר הירידה עומדת על כ־15.7% בממוצע מחודש מרץ לחודש אפריל.

עדיין נמוך בהשוואה לשנה שעברה

מנכ"ל WeCheck רמי רונן אומר כי "חודש אפריל התאפיין בירידות מחירים מינוריות ברמה הארצית בהשוואה לחודש שעבר אך מגמה זו ככל הנראה לא תמשיך בחודשי הקיץ. ברוב התחומים יש כבר עליות מחיר באפריל, ומה שהוביל למדד כללי של ירידה מינורית הן הדירות הקטנות - 1־2 חדרים. בדירות של 3־5 חדרים יש עלייה של יותר מ־0.5%.

"מחירי השכירות עדיין נמוכים יותר בהשוואה לשנה שעברה, עם פער של 2.3% בממוצע בשכר הדירה. אנחנו רואים המשך מגמה של ירידה בהיצע הדירות הן מול חודש קודם והן מול שנה שעברה. עובדה זאת לא מבשרת טובות לשוכרים ותוביל בסופו של דבר לעליות מחירים".

נתונים אלה מראים כי הסתיימה ההשפעה של חודשי המלחמה הראשונים על שוק השכירות. בחודשים הללו נרשמה ירידה בביקוש לדירות לשכירות, שכן שוכרים גויסו למילואים, שבו לבית ההורים בגלל היעדר ממ"דים בדירות ששכרו, סטודנטים לא שכרו דירות עקב האיחור בפתיחת השנה האקדמית ועוד.

עם זאת, אין בהם משום "משנה משחק" שיגרום למשקיעים ולשוכרים לשנות התנהלויות. מעבר לזה בתחילת המלחמה עניין הממ"דים היווה נקודה חשובה מאוד בשכירת דירות. אין כיום אינדיקציה מובהקת שזה נותר כך.

האם מחירי הדירות ירשמו זינוק דו־ספרתי?

ברבעון הראשון של 2024 מחירי הדירות עלו בממוצע חודשי של אחוז וזאת קפיצת מחירים משמעותית. אם היא תימשך כך, מדד מחירי הדירות ירשום השנה עלייה דו־ספרתית. זאת בשעה שהמשק נמצא על סף משבר חמור, הריביות הגבוהות והתשואות הנמוכות.

התשואות מהשכרה נעות במהלך החודשים האחרונים בין 2% (תשואה ממוצעת בתל אביב), ל־2.8% (תשואה ממוצעת על דירה בבאר שבע). לא משהו מפתה בכלל.

כך, אדם שרכש בינואר בשנה שעברה דירה ממוצעת בישראל, זכה לתשואה ממוצעת של 2.5% על השקעתו. זו אינה תשואה אטרקטיבית בימים הללו, ואולם לתשואה זו נוספה לפתע גם עליית שווי של 8%, וביחד הצטברה אצל המשקיע תשואה כוללת של יותר מ־10%.

אמנם, בניגוד להשקעות נזילות (מניות למשל), רק מיעוט מהתשואה הופקד בחשבונו בבנק, אבל עדיין בחישוב הכולל, ההשקעה בדירה בימים אלה יכולה להתמודד עם השקעות אלטרנטיביות בשוק, עם היתרונות (בסך הכולל היא גבוהה יותר) והחסרונות שלה (פחות סחירה), וזאת על אף הריבית והמיסוי הגבוהים.

מלאי הדירות שבידי המשקיעים

על פי הכלכלן הראשי באוצר, מאז אפריל 2016 המשקיעים מכרו כ־32 אלף דירות יותר משרכשו, והמסקנה היא שמלאי הדירות שברשותם ירד בהיקף הזה.

לעניין המיסוי יש השפעה רבה למלאי הדירות שבידי המשקיעים, והירידה במלאי החלה כששר האוצר לשעבר משה כחלון העלה את מס הרכישה המינימלי שמוטל על משקיעי נדל"ן מ־5% ל־8% משווי הדירה, בלי מדרגות. כמו כן, האיומים החוזרים ונשנים מצד ממשלת כחלון, וגם זו הקיימת על משקיעי הנדל"ן המריצו אותם להיפטר מהדירות שברשותם.

בשנתיים האחרונות מלאי הדירות שבידי המשקיעים פוחת ברמה של 374 דירות בממוצע בחודש. בששת חודשי המלחמה הראשונים קצב הירידה במלאי ירד לרמה חודשית של 144 דירות בלבד. בדיקה רבעונית מורה כי בשני הרבעונים של המלחמה הפער בין המכירות לרכישות אצל המשקיעים פחת באופן משמעותי ביותר.

מה בעתיד? האם השינויים שתיארנו כאן הם סימן לקראת העתיד? קשה לדעת. אבל נראה, כי כיום מספר המשקיעים שמוכרים דירות נמצא בירידה מסוימת, אולי משום שהם רואים את עליות המחירים, שכפי שכתבנו מוסיפות לא מעט לתשואות שלהם.

בנוסף, ישנם כוחות כמו התאחדות הקבלנים בוני הארץ שדורשים מהממשלה להפסיק את המיסוי הגבוה על משקיעים ולשנות את הגישה כלפיהם, כי כיום הבעיה היא בעיקר בביקוש לדירות, עקב המיסוי והריבית הגבוהים. בממשלה עדיין סבורים כי המשקיעים הם בין הגורמים הראשיים לעליות המחירים, ולא ממהרים שם לאמץ את ההמלצה.

עוד כתבות

נשיא טורקיה, רג'פ טאייפ ארדואן / צילום: ap, Khalil Hamra

ההתבטאות המקוממת החדשה של נשיא טורקיה נגד ישראל

נשיא טורקיה רג'פ טאייפ ארדואן אמר כי הוא מקווה שיוכל לחנוך את כיפת הסלע בירושלים כפי שחנך את מסגד איה סופיה באיסטנבול ● התבטאות זו היא אחת מבין רבות שממחישה את ההסתה הטורקית הנרחבת כנגד ישראל מאז פרוץ המלחמה

הדירה ברחוב נחל לכיש בשדרות / צילום: כפיר אסולין

דירת מחיר למשתכן בשדרות נרכשה ב-640 אלף שקל. בכמה היא נמכרה?

דירת 4 חדרים בשטח של 110 מ"ר בפרויקט מחיר למשתכן בשכונת נאות שקמה בשדרות נרכשה לפני 5 שנים בכ־700 אלף שקל והרוכשים קיבלו מענק של 60 אלף שקל נוספים ● כעת נמכרה הדירה ב־1.28 מיליון שקל

האינפלציה במאי הפתיעה לחיוב / עיצוב: טלי בוגדנובסקי

האינפלציה מפתיעה לטובה: קצב שנתי של 2.8% במאי; מחירי הדירות ממשיכים לזנק

בקצב חודשי עלה המדד ב-0.2%, מתחת לתחזיות האנליסטים שציפו לעלייה של כ-0.5% ● גם בקצב שנתי המדד הפתיע לחיוב את צפי הכלכלנים, שציפו כי יעבור את הרף העליון של יעד יציבות המחירים של בנק ישראל ● למרות הנתונים המעודדים, מתן שטרית, הכלכלן הראשי של קבוצת הפניקס, מדגיש: "להערכתנו, הסיכונים לתחזית האינפלציה מוטים כלפי מעלה"

ביונסה בהופעה. מותג בשמים והשקעות נדל''ן / צילום: Reuters, BriganiArt/Bartill

על המוזיקאיות שחדלו מלהטיל ביצי זהב לאחרים והפכו לבוסיות של עצמן

במשך שנים תעשיית המוזיקה נשלטה על ידי גברים שהתעשרו על גבן של זמרות מצליחות ● זמרות פופ כמו מדונה, ביונסה וטיילור סוויפט הביאו את הבשורה של המאה ה-21 כשהפסיקו להיות מריונטות על חוטים והפכו לבוסיות שמגלגלות מיליארדים

סלט עגבניות של לה בוסתן / צילום: אלי אלחלל

עגלת הקפה בחורשה שמגישה סלט בוראטה עסיסי ומאפין פירות יער מושחת

עגלה שמציעה כריכי פרעצל נהדרים, אשת הייטק שהפכה לצורפת לאחר שחלתה, ויצרני שמן זית שחוו שנה קשה ● ביקור בחבל מודיעין נתן לנו קצת תקווה

נשיא צרפת, עמנואל מקרון / צילום: Associated Press, christophe Simon

שלטים גדולים יאסרו על כניסת ישראלים: כך נראה החרם הצרפתי על ישראל

החלטת בית משפט בצרפת לאסור באופן גורף על כניסת חברות ישראליות לתערוכת הנשק יורוסאטורי, מסמנת שפל חסר־תקדים ביחסים המסחריים בין שתי המדינות ● על פניו, צרפת עדיין מחויבת להצהרות בנוגע לסיום שלטון חמאס בעזה ולשחרור החטופים - אך בפועל, המעשים שלה מציבים את ישראל מחוץ לגבול הלגיטימיות

תערוכת יורוסאטורי ב-2022 / צילום: Reuters, Lafargue Raphael

פרטים חדשים על ההחלטה שדרדרה את יחסי ישראל-צרפת לשפל

החברה המארגנת את תערוכת הנשק "יורוסאטורי" בצרפת נחלה כישלון בפני בית המשפט, וחברות ישראליות שתכננו לשלוח נציגים לתערוכה, לא יוכלו לעשות זאת ● בפועל, ההחלטה המדינית של ממשלת צרפת הופכת את ישראל למדינה מוקצה בתחום המסחרי של עסקי הביטחון במדינה

זהר זיסאפל ז''ל / צילום: כדיה לוי

שני ילדיו של זהר זיסאפל קיבלו מניות בשווי 23 מיליון דולר

יום לפני שנפטר אשתקד העביר זהר זיסאפל, מחלוצי תעשיית ההייטק בישראל, את החזקותיו בחברות רדקום וסרגון לילדיו מיכאל וכליל, בחלקים שווים

״אנחנו אסירי תודה להם״, מכריז הצהובון הלונדוני ביום האזכרה בנורמנדיה. האומנם? / צילום: גזיר עיתון

ראש ממשלת בריטניה מגדיר מחדש את הזיכרון הלאומי

רישי סונאק אולי סיים את הקריירה כאשר הסתלק מן האזכרה לשחרור אירופה ● הייתכן שהיא פשוט לא דיברה אל ליבו? הייתכן שחברת מהגרים מוכרחה לשכוח?

הקנצלר שולץ (משמאל) ליד מל''ט הרון TP של התעשייה האווירית. הראשון מהסדרה שגרמניה חוכרת / צילום: Reuters, IMAGO/Thomas Bartilla

טילים, מל"טים ומערכות הגנה "מייד אין איזראל": ביקור בסלון האווירי של ברלין

הסדר מתערער והעולם מתחמש, ולתעשיות הביטחוניות הישראליות יש היצע מגוון שהוכיח את עצמו בשדה הקרב ● בסלון האווירי של ברלין נראה כי למרות ההפגנות נגד המלחמה בעזה, והשחיקה במעמדה של ישראל כשותפה לגיטימית, ניסיון מבצעי הוא עדיין מילת קסם בנוגע למכירת נשק

חוק הרבנים חוזר לכנסת / צילום: דני שם טוב, דוברות הכנסת

חוק הרבנים חוזר לדיונים בוועדת החוקה של הכנסת

החוק יאפשר למנות עוד משרות רבות של רבנים, ויעניק לשר הדתות ולרבנות שליטה כמעט מלאה בתהליך על חשבון הרשויות המקומיות ● מהו חוק רבני הערים שהקואליציה מנסה לקדם, ולמה הוא חשוב לש"ס?

הפגנה נגד הממשלה בכביש 4 צפון / צילום: דנור אהרון

בירושלים, בקיסריה ובדרום: ארגוני המחאה הכריזו על "שבוע התנגדות"

לאורך שבוע ההתנגדות, הארגונים יצעדו בשיירות לירושלים, יפגינו מול הכנסת, בנגב וכן מול ביתו של רה"מ בקיסריה, במחאה נגד הממשלה ● המחאות יתקיימו תחת הכותרות: "די להפקרת החטופים והעוטף" ו"די להפקרת הצפון"

מיכה כתראן / צילום: תמונה פרטית

השואו של מיכה מאמריקה: הכירו את האיש שפתח ערוץ יוטיוב כדי להמליץ לנו מה לעשות עם הכסף

עד לפני עשור מיכה כתראן היה בכלל הייטקיסט עם משרה מבטיחה ובכירה בנייס ● אבל אז הוא החליט לשנות כיוון, עבר לניו ג'רזי, הקים אולפן ביתי בחדר האורחים והחל לשדר לפחות פעמיים ביום לייב פיננסי ביוטיוב ● עם קצת הומור והרבה אינטראקציה עם הקהל, הוא צבר תאוצה ועשרות אלפי עוקבים ● מה המודל הכלכלי שלו, למה הוא מתרחק מהבורסה הישראלית, ואיזו מניה שברה עבורו את כל הכללים?

דירות חדשות / צילום: Shutterstock

עוד 110 אלף שקל לדירה: האזור המפתיע שהוביל בעליות המחירים

בהיעדר פעילות ממשלתית בתחום, הציבור לא מאמין שמחירי הדירות ירדו - וגם הריבית הגבוהה לא עוצרת אותו מלחזור לקנות דירות ● התוצאה - מחירי הדירות חזרו לעלות לאחר שב-2023 רשמו ירידה ● זהו המחוז שהוביל את עליית המחירים

נעמי גיסר, מנכ''לית ברוקר הביטוח Marsh McLennan ישראל / צילום: סמדר כפרי

"גם אם הייתי זוכה בלוטו, הייתי ממשיכה לעשות אותו דבר"

כמעט כל המשפחה של נעמי גיסר עסקה בביטוח, ואת הקריירה שלה בתחום היא התחילה יום אחרי השחרור מהצבא ● 25 שנה אחרי היא כבר מבטחת את רכוש המדינה ומנסה לשמור על אופטימיות: "מאז 7 באוקטובר אנחנו מזהים ירידה בתיאבון של מבטחים גלובליים, אבל אחרי המלחמה נראה הרבה יותר השקעות"

צבי לנדו, גילון בק וגבי ויסמן / צילום: איל יצהר, תמר מצפי, יח''צ נובה

סולאראדג' בשפל, והחברה הביטחונית שזינקה ב-17% ביום אחד

במדור השבועי של גלובס בדקנו מה קרה למניות הישראליות הבולטות בוול סטריט במהלך הסופ"ש ● חברת ההגנה ההיקפית סנסטאר זינקה לאחר הדוחות ● סולאראדג' המשיכה במומנטום השלילי וצללה בכ-8% ● ונובה נהנית מהביקוש לשבבים בתחום ה-AI

סיכום שווקים / צילומים: איל יצהר,AP, MATT MONFREDI, בן קלמר, איתי רפפורט, שלומי יוסף, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

רשות ני"ע רוצה לשנות הגדרה אחת שתשפיע על כל עולם ההשקעות - ועוד 4 כתבות על המצב בשווקים

מנהל ההשקעות שמסביר למה שוק המניות הישראלי לא מתרומם ● שינוי שישפיע על אלפי מיליונרים: האם הרף להגדרת "משקיע מתוחכם" עומד לרדת ● איך יכול להיות ש-17 שנה חלפו מאז הונפקה חברה קיבוצית בבורסה ● וגם: האם טורניר היורו והאולימפיאדה יקפיצו את מניות מותגי הספורט?

שר האוצר בצלאל סמוטריץ' / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

עזבו את היורדים מהארץ ותתחילו לדאוג מהכסף הענק שבורח מכאן

הישראלים מעבירים לקרנות הפנסיה החדשות כ-5 מיליארד שקל להשקעה מדי חודש, רובם המוחלט מוזרם לחו"ל ● ברמת החוסך, מתבקש לפזר סיכונים, אולם זו הסיבה המרכזית להיכחדות התעשייה הישראלית, ולכך שמי שקונה נייר בתל אביב עלול להיתקע איתו כשירצה למכור

תערוכת יורוסאטורי / צילום: Lafargue Raphael

בית המשפט בצרפת מחמיר את ההגבלות בתערוכת הנשק הגדולה

בית המשפט בבוביני שבאיל דה פראנס שבפאתי פריז קיבל עתירה של ארגונים פלו־פלסטיניים מקומיים שדרשו לאסור כניסת חברות ישראליות באופן גורף לתערוכת יורוסאטורי היוקרתית ● המשמעות: גם חברות שתכננו לשלוח נציגים לתערוכה כדי לקיים פגישות או לפנות למציגים אחרים, לא יוכלו לעשות זאת

שבוע הספר בתל אביב / צילום: כדיה לוי

האלמותיות של קפקא, היד של גרוסמן: ארבע המלצות טובות במיוחד לשבוע הספר

הפרט הקפקאי הקטן שהופך הכל למסויט, החיבור של גרוסמן לריצה, השעטנז המרגש של יהודית רותם וההפתעה של צבי בן מאיר: כמה הצעות לאלה שנערכים עם רשימות קנייה לשבוע הספר העברי, שייפתח בשבוע הבא