גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

אחרי שנה של קיפאון: איפה הערים שבהן עלו מחירי השכירות

בתחילת המלחמה נראה היה ששוק השכירות נעצר כמו כל המשק, ושירידות המחירים יצברו תאוצה, אך הנתונים מראים כיום מגמה הפוכה ● מספר הדירות שהמשקיעים מוכרים נמצא בירידה מסוימת, כי עליות המחירים מוסיפות לתשואות שלהם

מחירי השכירות חזרו לעלות / עיצוב: טלי בוגדנובסקי
מחירי השכירות חזרו לעלות / עיצוב: טלי בוגדנובסקי

האם המלחמה משפיעה גם על ענף הנדל"ן להשקעה ועל מחירי השכירות? אינדיקציות שונות מורות כי ענף זה עובר בחצי השנה האחרונה סוג של שינוי, אך מוקדם עדיין להגיע למסקנות גורפות לגבי אופיו.

בדיקת גלובס | מחלקה קטנה במשרד המשפטים תורמת לחגיגת עבירות בנייה ברשויות מקומיות
אחרי 6 שנים: החברה שוויתרה על פרויקט נדל״ן גדול בתל אביב

בין השינויים שעובר הענף ניתן למנות את העליות המהירות במחירי הדירות, ששבו לפקוד את השוק; תקופה קצרה שבה חלו ירידות במחירי שכירות - שהסתיימה לאחרונה; וחתירה לאיזון במאזן שבין מספר הדירות שמשקיעים רוכשים לבין דירות שהם מוכרים.

שוק השכירות התרגל למלחמה

מדד מחירי השכירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס), שבא לידי ביטוי במדד שירותי דיור בבעלות הדיירים, קטע בחודשיים האחרונים תקופה של חמישה חודשי ירידה, מאוקטובר 23 לפברואר השנה. חלק גדול מהירידה הזו נובע מהמלחמה, אך תקופות החורף מתאפיינות בדרך כלל בירידת מחירי שכירות, כך שגם אלמנט תקופתי מעורב בירידה הזו, שבסך הכל הסתכמה ב־1%.

מאז, בחודשים מרץ ואפריל המדד עלה בכאחוז, כך שהירידה נמחקה כליל.

בסך הכל, בראייה לאחור מדד שירותי דיור עלה בשנה ושליש האחרונה ב־3.5%. נתוני חברת הפינטק WeCheck המתמחה בשוק הנדל"ן, השכירות והמשכנתאות, שונים מעט, אך בסך הכל מראים תמונה שאינה שונה באופן מהותי. בחברה אמנם מזהים ירידה של 0.4% במחירי השכירות הממוצעת בכלל הארץ בחודש אפריל, אך פירוט הנתונים מצביע על עצירה כמעט מוחלטת של ירידות המחירים ברחבי הארץ, ואף עליית מחירים בחלק מהערים המרכזיות.

ההבדל הגדול בין WeCheck ללמ"ס הוא שלפי ממצאי החברה מחירי השכירות כיום עדיין נמוכים ב־2.3% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

הפרש זה ניתן להסבר במתודת המדידה. WeCheck עורכת ממוצעי מדידה פשוטים בין הדירות המושכרות; בלמ"ס מכניסים קבועים כמו גיל הבית, שטח הדירה ועוד, ואז ייתכן מצב שבו מחירי השכירות בטיפוס מסוים של דירות בשכונה מסוימת אכן עולים, אך זה קורה בגלל תמהיל הדירות שהושכרו בחודש נתון - למשל דירות חדשות יותר מאשר בחודש הקודם - ולא משום שמחירי השכירות בכל הדירות עלו.

שיאניות המחירים: ת"א, הרצליה וירושלים

על פי WeCheck, נכון לחודש אפריל, שיאניות המחירים מקרב הערים הגדולות הן תל אביב, הרצליה וירושלים. בתחתית הרשימה נמצאות באר שבע, חיפה ואשקלון. העיר עם ההתייקרות החדה ביותר היא אשדוד שרשמה עלייה של 3.6% במחיר השכירות הממוצע בחודש אחד. היצע הדירות להשכרה ממשיך לרדת, כאשר הירידה עומדת על כ־15.7% בממוצע מחודש מרץ לחודש אפריל.

עדיין נמוך בהשוואה לשנה שעברה

מנכ"ל WeCheck רמי רונן אומר כי "חודש אפריל התאפיין בירידות מחירים מינוריות ברמה הארצית בהשוואה לחודש שעבר אך מגמה זו ככל הנראה לא תמשיך בחודשי הקיץ. ברוב התחומים יש כבר עליות מחיר באפריל, ומה שהוביל למדד כללי של ירידה מינורית הן הדירות הקטנות - 1־2 חדרים. בדירות של 3־5 חדרים יש עלייה של יותר מ־0.5%.

"מחירי השכירות עדיין נמוכים יותר בהשוואה לשנה שעברה, עם פער של 2.3% בממוצע בשכר הדירה. אנחנו רואים המשך מגמה של ירידה בהיצע הדירות הן מול חודש קודם והן מול שנה שעברה. עובדה זאת לא מבשרת טובות לשוכרים ותוביל בסופו של דבר לעליות מחירים".

נתונים אלה מראים כי הסתיימה ההשפעה של חודשי המלחמה הראשונים על שוק השכירות. בחודשים הללו נרשמה ירידה בביקוש לדירות לשכירות, שכן שוכרים גויסו למילואים, שבו לבית ההורים בגלל היעדר ממ"דים בדירות ששכרו, סטודנטים לא שכרו דירות עקב האיחור בפתיחת השנה האקדמית ועוד.

עם זאת, אין בהם משום "משנה משחק" שיגרום למשקיעים ולשוכרים לשנות התנהלויות. מעבר לזה בתחילת המלחמה עניין הממ"דים היווה נקודה חשובה מאוד בשכירת דירות. אין כיום אינדיקציה מובהקת שזה נותר כך.

האם מחירי הדירות ירשמו זינוק דו־ספרתי?

ברבעון הראשון של 2024 מחירי הדירות עלו בממוצע חודשי של אחוז וזאת קפיצת מחירים משמעותית. אם היא תימשך כך, מדד מחירי הדירות ירשום השנה עלייה דו־ספרתית. זאת בשעה שהמשק נמצא על סף משבר חמור, הריביות הגבוהות והתשואות הנמוכות.

התשואות מהשכרה נעות במהלך החודשים האחרונים בין 2% (תשואה ממוצעת בתל אביב), ל־2.8% (תשואה ממוצעת על דירה בבאר שבע). לא משהו מפתה בכלל.

כך, אדם שרכש בינואר בשנה שעברה דירה ממוצעת בישראל, זכה לתשואה ממוצעת של 2.5% על השקעתו. זו אינה תשואה אטרקטיבית בימים הללו, ואולם לתשואה זו נוספה לפתע גם עליית שווי של 8%, וביחד הצטברה אצל המשקיע תשואה כוללת של יותר מ־10%.

אמנם, בניגוד להשקעות נזילות (מניות למשל), רק מיעוט מהתשואה הופקד בחשבונו בבנק, אבל עדיין בחישוב הכולל, ההשקעה בדירה בימים אלה יכולה להתמודד עם השקעות אלטרנטיביות בשוק, עם היתרונות (בסך הכולל היא גבוהה יותר) והחסרונות שלה (פחות סחירה), וזאת על אף הריבית והמיסוי הגבוהים.

מלאי הדירות שבידי המשקיעים

על פי הכלכלן הראשי באוצר, מאז אפריל 2016 המשקיעים מכרו כ־32 אלף דירות יותר משרכשו, והמסקנה היא שמלאי הדירות שברשותם ירד בהיקף הזה.

לעניין המיסוי יש השפעה רבה למלאי הדירות שבידי המשקיעים, והירידה במלאי החלה כששר האוצר לשעבר משה כחלון העלה את מס הרכישה המינימלי שמוטל על משקיעי נדל"ן מ־5% ל־8% משווי הדירה, בלי מדרגות. כמו כן, האיומים החוזרים ונשנים מצד ממשלת כחלון, וגם זו הקיימת על משקיעי הנדל"ן המריצו אותם להיפטר מהדירות שברשותם.

בשנתיים האחרונות מלאי הדירות שבידי המשקיעים פוחת ברמה של 374 דירות בממוצע בחודש. בששת חודשי המלחמה הראשונים קצב הירידה במלאי ירד לרמה חודשית של 144 דירות בלבד. בדיקה רבעונית מורה כי בשני הרבעונים של המלחמה הפער בין המכירות לרכישות אצל המשקיעים פחת באופן משמעותי ביותר.

מה בעתיד? האם השינויים שתיארנו כאן הם סימן לקראת העתיד? קשה לדעת. אבל נראה, כי כיום מספר המשקיעים שמוכרים דירות נמצא בירידה מסוימת, אולי משום שהם רואים את עליות המחירים, שכפי שכתבנו מוסיפות לא מעט לתשואות שלהם.

בנוסף, ישנם כוחות כמו התאחדות הקבלנים בוני הארץ שדורשים מהממשלה להפסיק את המיסוי הגבוה על משקיעים ולשנות את הגישה כלפיהם, כי כיום הבעיה היא בעיקר בביקוש לדירות, עקב המיסוי והריבית הגבוהים. בממשלה עדיין סבורים כי המשקיעים הם בין הגורמים הראשיים לעליות המחירים, ולא ממהרים שם לאמץ את ההמלצה.

עוד כתבות

תרגיל של צבא גרמניה עם צבא ליטא חודש שעבר / צילום: ap, Mindaugas Kulbis

תקציבי הביטחון של החברות בברית נאט"ו זינקו מסיבה עיקרית אחת

המנהיגים האירופיים בכוננות: 20 מדינות מהאיחוד עמדו ביעד תקציבי הביטחון של נאט"ו - לעומת שש בלבד לפני מלחמת רוסיה-אוקראינה ● מדובר בשיעורים זניחים ביחס לתקציבי העתק של פוטין

משה גפני, יהדות התורה / צילום: איל יצהר

משה גפני טען שבג"ץ מעולם לא פסק לטובת החרדים. האם זה נכון?

בג"ץ קבע היום כי המדינה חייבת לגייס בני ישיבות לצה"ל ● עוד לפני פרסום הפסיקה, יו"ר דגל התורה טען כי "מעולם לא היה פסק דין של בית המשפט העליון לטובת בני הישיבות ולטובת הציבור החרדי" ● האם זה נכון? הסתכלנו בפסיקות ● המשרוקית של גלובס

תחנת הכוח אורות רבין בחדרה / צילום: ap, Dan Balilty

בכיר לשעבר במשרד האנרגיה מגבה את מנכ"ל נגה: "אין מספיק כושר ייצור"

בכיר לשעבר במשרד האנרגיה מתייחס לסערה סביב מוכנות משק החשמל למלחמה ומגבה את מנכ"ל נגה שאול גולדשטיין, שנשקלת הדחתו: "הוא צודק, גם אם היה יכול להתבטא אחרת" ● יו"ר נגה, סמי תורג'מן, התייחס לראשונה לסוגיה בוועידה השנתית לאנרגיה ולכלכלה: "לא סותמים לאף אחד את הפה, אבל צריך לדעת איך מביעים את הדעות"

אוהדים גרמנים במשחק מול שווייץ באיצטדיון בפרנקפורט / צילום: Reuters, Tom Weller

כמו ב–2006: בגרמניה מקווים שהצלחה ביורו תאותת שהמשבר הכלכלי מאחוריה

טורניר אליפות אירופה בכדורגל בגרמניה מחזיר אותה אל התקוות והשמחה של המונדיאל הראשון שנערך במדינה המאוחדת, ב-2006, שהביא איתו שגשוג וצמיחה כלכלית ● הפעם המצב קצת יותר מורכב: האינפלציה שחקה חסכונות, הכלכלה מדשדשת, והימין הקיצוני הולך ומתחזק

צרפת שוקלת לתגבר את צבא לבנון, והסיבה שפוטין תומך בחמאס

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: צרפת רואה בצבא לבנון גורם שיכול להרגיע את הרוחות במדינה, פוטין מרוצה מהשפעות מלחמת "חרבות ברזל", והמגעים בין חמאס ופת"ח, בתיווך סין, הגיעו למבוי סתום ● כותרות העיתונים בעולם

וול סטריט / צילום: Unsplash, Chenyu Guan

אנבידיה צנחה בכ-7% וגררה את נאסד"ק ומניות השבבים לירידות

הנאסד"ק ירד בכ-1.1%, הדאו ג'ונס עלה ב-0.7% ● נעילה חיובית באירופה ● אפל מסתבכת עם הרגולציה באיחוד האירופי ● הין היפני שנחלש מול הדולר הגיע כמעט ל-160 ין לדולר, הרמה הגבוהה שלו מאז 1990 ● מיטב: גבר הסיכון לתיקון רציני בשוק המניות בארה"ב ● בשישי יתפרסם בארה"ב מדד ה-PCE ויהדהד אל פתיחת הרבעון השלישי

מלמטה בכיוון השעון:  מסכים של שיאומי, סוני ו־LG / צילום: יח''צ

עד 7,000 שקל: מסכי הטלוויזיה החדשים בשוק

לקראת השלבים המתקדמים במשחקי היורו, ולקראת האולימפיאדה, בדקנו מהם מסכי הטלוויזיה שהחברות השונות בשוק מציעות ● רובן מתהדרות ביכולות בינה מלאכותית לצד פיצ'רים ייחודיים

פעילות כוחות צה''ל ברצועת עזה / צילום: דובר צה''ל

צה"ל: החטוף רס"ם מחמד אלאטרש נרצח ב-7 באוקטובר

התיעוד הקשה ממתקפת 7 באוקטובר פורסם לבקשת המשפחות. בסרטון נראים כהן, לוי וגולדברג-פולין מובלים פצועים לקול צהלות מחבלי חמאס בטנדר בדרכם לשבי בעזה • צה"ל: החטוף רס"ם מחמד אלאטרש נרצח ב-7 באוקטובר וגופתו מוחזקת בעזה • הרמטכ"ל הרצי הלוי: "קרובים להכרעה ברפיח" • גלנט לשליח המיוחד של ביידן למזה"ת: "מעבר לשלב ג' בעזה ישפיע על כל הגזרות" • נ"ט נורה למרגליות והתפוצץ בשטח פתוח, שריפה פרצה במקום • עדכונים שוטפים

בנימין נתניהו / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

האם הממשלה העבירה החלטה להקצות 3.5 מיליארד שקל לצפון

רה"מ התגאה בהחלטת ממשלה שמקצה סכום עתק לצפון. אבל היא קצת מנופחת ● המשרוקית של גלובס

ג'נסן הואנג, מנכ''ל אנבידיה / צילום: Shutterstock

הכוכבת של וול סטריט מחקה 430 מיליארד ד' תוך שלושה ימים. אלו הסיבות

ענקית השבבים אנבידיה כבשה בשבוע שעבר את המקום הראשון בקרב החברות הנסחרות במונחי שווי שוק ● עם זאת, בשלושת ימי המסחר האחרונים המניה צללה בכ-12% ● מה עומד מאחורי הירידות, והאם הן צפויות להימשך?

דורי נאוי ושחר אושרי, חברת האחים נאוי / צילום: איל יצהר

מהלך חריג בשוק ההון: בנק ישראל פנה ורשות ני"ע הובילה לביטול גיוס חוב של אחים נאוי

חברת האשראי החוץ בנקאי השלימה ביום שני גיוס ניירות ערך מסחריים שתמורתו הסתכמה ב-101 מיליון שקל ● אבל החברה מבטלת את הגיוס ותחזיר את הכסף לנושים, זאת על רקע מחלוקת משפטית שהתגלעה בנוגע לסוגיית חוק הבנקאות ● בנק ישראל: "החברה אינה מפוקחת לעניין הלימות הון ונזילות, היא איננה רשאית להנפיק ניירות ערך מסחריים סחירים ללא רישיון של תאגיד בנקאי

בניית מגדל TOHA 2 / צילום: טלי בוגדנובסקי

למרות המחאות: גוגל שוכרת 20 קומות בת"א ומגדילה את המחויבות לישראל

גוגל חתמה על הסכם שכירות בבניין בת"א ותתפרס על כ־20 קומות, בתמורה ל־115 מיליון שקל בשנה ● המהלך, שנחשף בגלובס, מצטרף לפעולות שנקטה לטובת ישראל מאז המלחמה

אבישי קרואני / צילום: גיא הכט

מנהל ההשקעות שמאמין: המניה הלוהטת של וול סטריט בדרך לתיקון

אבישי קרואני, מנכ"ל פעילים ניהול תיקים, צופה כי ענקית השבבים שמנייתה לא עוצרת "תסבול מתיקון משמעותי במוקדם או במאוחר", ולכן מעדיף לחפש הזדמנויות במניות שאיבדו גובה כמו סיילספורס ● כחובב אקסטרים הוא מציע למשקיעים "לחפש את הסיכונים מחוץ לשוק ההון"

בית המשפט העליון / צילום: Shutterstock, Seth Aronstam

היועצת מאותתת: פסק הדין משליך על אפיקי מימון נוספים לתמיכות

לאחר פסיקת בג"ץ, שקבע כי על המדינה לפעול לגיוס בני הישיבות, בהרב-מיארה הנחתה להימנע מכל פעולה להעברת כספים שיש בה משום תמיכה בפעילותם של אלה שנמנעים מגיוס, או שיש בה משום עקיפה של פסק הדין ● גנץ: "הגיע הזמן למתווה שירות בהסכמה רחבה" ● השר פרוש מסר כי "פסיקת בג"ץ מובילה לשתי מדינות" ● הליכוד: "הפתרון האמיתי הוא השלמת חוק הגיוס ההיסטורי שנמצא כעת בהכנה לקריאה שנייה ושלישית"

האדריכל סנטיאגו קלטרווה בחיפה / צילום: דוברות נמל חיפה

דווקא במלחמה: המוזיאון שיקימו הנדבן האנונימי ואדריכל־העל

שיתוף־פעולה בין תורם יהודי לאדריכל־העל הספרדי סנטיאגו קלטרווה יוביל להקמת מוזיאון ימי בנמל חיפה ● המוזיאון ימוקם בפרויקט חזית הים, שאמור להפוך למוקד משיכה בעיר ● ישראל מתגייסת

אייל בן-חיים, ראש החטיבה הבנקאית, בנק לאומי, עם בר לביא, ראש מערכת החדשות של גלובס / צילום: גיא צרחי

אייל בן-חיים, ראש החטיבה הבנקאית בלאומי: "הכלכלה בדרום התחילה לחזור לעצמה אבל בצפון יש בעיה אמיתית"

אייל בן-חיים, ראש החטיבה הבנקאית בבנק לאומי, השתתף בכנס "מדברים צפון" של גלובס ובנק לאומי, מקצרין שבקו האש • "יש הבדל גדול בין הכלכלה במדינה שחוזרת למה שהיתה ערב השביעי באוקטובר לעומת הצפון והדרום. הדרום התחיל לחזור, אבל בצפון יש בעיה שנמשכת לאורך זמן. יש אתגרים גדולים" • מחר: הכנס מגיע לעכו

מגדלי לנדמרק בתל אביב / הדמיה: עמרי אמסלם

אחרי 20 שנה: קרן פיטנגו עוזבת את הרצליה לטובת תל אביב

קרן ההון סיכון הוותיקה שכרה 1,400 מ"ר במגדלי לנדמרק שהחלו להתאכלס לאחרונה בשרונה ● הערכות: תעזוב את המשרדים במגדלי אקרשטיין בהרצליה פיתוח שבהם שכנה יותר מ-20 שנה

בניין חברת טבע / צילום: Shutterstock, Cineberg

הסדר עם רשות המסים: טבע תשלם מס של 750 מיליון דולר

טבע הגיעה להסכם מול רשות המסים, לפיו תשלם את שומות המס על השנים 2020-2008 ● עיקר המחלוקת היה רווחים שהחברה התייחסה אליהם כפטורים ממס לפי חוק עידוד השקעות הון, אך שלגישת רשות המסים חל עליהם מס

עובד באתר בנייה / צילום: Shutterstock

עובדי בניין מחו"ל החלו להגיע - והבלאגן חוגג: "עובדים שאין להם קשר לאירוע; הפסדים שלא נגמרים"

בדיון בוועדה המיוחדת לעובדים זרים בכנסת נטען כי רבים מהעובדים שהגיעו לארץ אינם כשירים לעבודה בבניין • תאגידי כוח אדם להבאת העובדים טוענים כי הם מפסידים עשרות אלפי שקלים ביום

יהודה דואה, ראש המועצה האזורית קצרין, עם בר לביא, ראש מערכת החדשות של גלובס / צילום: גיא צרחי

"המדינה צריכה לחזק את תושבי הצפון ולומר 'אנחנו שמחים שבחרתם לא לעזוב'"

יהודה דואה, ראש המועצה המקומית קצרין, השתתף בכנס "מדברים צפון" של גלובס ובנק לאומי, מקצרין ברמת הגולן • "אנחנו מצפים לפיצויים בצורה רחבה שלא גורמת לאף משק בית לעשות חשבון מה קונים הביתה" • מחר: הכנס מגיע לעכו