גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

חברת הנדל"ן שחשפה: הסיכון של מבצעי "קנו עכשיו, שלמו אחר כך"

צמח המרמן דיווחה על תזרים מזומנים שלילי, כתוצאה ממכירות במבצעי שיווק 20/80 שלא מגובות בכניסת כסף מצד הרוכשים ● גם בבנק ישראל מזהירים מהסיכון בשיטה הפופולארית ● מנכ"ל החברה: "האתגר של המבצעים לא פשוט, ואולם לצמח המרמן האיתנות הפיננסית כדי לעמוד בהם"

חיים פייגלין, מנכ''ל צמח המרמן / צילום: כפיר סיון
חיים פייגלין, מנכ''ל צמח המרמן / צילום: כפיר סיון

מבצעי המימון של הקבלנים מגיעים לדוחות הכספיים, ומוכיחים כי נתוני המכירות המתעוררים אינם חזות הכל. הסנונית הראשונה היא יזמית הנדל"ן צמח המרמן, שדיווחה בדוחות הרבעון הראשון על תזרים מזומנים שלילי, "בעקבות השינוי שחל בענף ומכירות רבות עם תנאי תשלום של 20% במועד חתימת החוזה ו-80% במועד המסירה".

בלעדי | יותר משלוש שנים: הסטנדרט החדש של הקבלנים למסירת דירות
בלעדי | פרויקט ענק של פינוי בינוי בת"א התעכב במשך עשור ושתי היזמיות הגדולות נטשו 

עם ההאטה בשוק הנדל"ן, בעיקר נוכח עליית הריבית, המלחמה ומלאי הדירות הגדול שיושב על המדף, גברו מבצעי המימון של היזמים, שכללו הטבות של דחיית תשלומים. חלקם מסתפקים כיום בתשלום של 5% בלבד ממחיר הדירה, כשהיתרה תשולם רק במועד מסירת המפתח בעוד מספר שנים. המשמעות היא, שהמכירות המרשימות הופכות לדלות במיוחד בשורת התזרים - הכסף שנכנס בפועל לקופת החברה.

המכירות עלו, התזרים נותר שלילי

כך למשל, צמח המרמן דיווחה על הכנסות של 84 מיליון שקל ברבעון הראשון, לעומת 74 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. מינואר ועד מרץ מכרה החברה 19 דירות, בהיקף כספי של 63.2 מיליון שקל, לעומת 70 דירות שנמכרו בכל שנת 2023, בהיקף של 232.5 מיליון שקל. מחיר דירה ממוצעת (ללא מע"מ) עמד על 3.3 מיליון שקל, בדומה לאשתקד. במקביל, בחברה ציינו כי מאז אפריל נמכרו עוד 41 דירות בהיקף כולל של 116.8 מיליון שקל.

יחד עם זאת, החברה דיווחה כי היא נמצאת בגרעון בהון החוזר לתקופה של 12 חודשים, וכן שהיא סובלת מתזרים מזומנים שלילי מתמשך מפעילות שוטפת, שהסתכם ב-25 מיליון שקל רק ברבעון הראשון. לדברי החברה, כאמור, "הסיבה לתזרים השלילי ברבעון נעוצה בהקדמת הביצוע לתנאי התשלום שסוכמו בחוזים".

מנכ"ל צמח המרמן, חיים פייגלין, המשמש גם בתפקיד סגן נשיא התאחדות הקבלנים, אמר לגלובס כי "האתגר של מבצעי 20/80 לא פשוט, ונדרשת איתנות פיננסית על מנת לעמוד בהם. אין ספק שיש השפעה על התזרים, ואנחנו צפויים להמשיך לראות תזרימי מזומנים שליליים אם התופעה תימשך במכירות האלה". פייגלין הדגיש כי "צמח המרמן נמצאת במצב פיננסי שמאפשר את המבצעים, עם יתרות מזומנים של 230 מיליון שקל שאינן משועבדות וחופשיות לחלוטין, מסגרות אשראי שאינן מנוצלות וכן נכסים נוספים מניבים ללא מימון".

חשש בבנק ישראל מהגידול בהלוואות גישור

גם בנק ישראל התייחס למבצעי המימון של הקבלנים, במסגרת הדוח השנתי למערכת הבנקאות לשנת 2023 שפורסם השבוע. "לצד ההאטה בביצועי האשראי לדיור, החל מאמצע 2023 החלה עלייה איטית בסך האשראי שהועמד באמצעות הלוואות מסוג בולט/בלון, שהתגברה מעט החל מדצמבר", נכתב. בדצמבר 2023 הגיע היקף ההלוואות הללו לשיא של יותר ממיליארד שקל.

בבנק ישראל כותבים במפורש כי "הגידול בהלוואות הגישור הללו מיוחס בעיקר לעלייה בהלוואות מסוג הלוואות היוון (או הלוואות סבסוד קבלנים), על רקע העלייה במבצעי השיווק של הקבלנים, שמעוניינים להחזיר את הקונים לשוק ולצמצם את הפער בין ההיצע הגבוה לבין ההאטה בביקושים". הלוואות הבלון, שניתנות לתקופה קצרה של כשנתיים, ניטלות כהשלמה למשכנתאות והן משולמות על ידי הקבלנים, במטרה לתמרץ כאמור את הרוכשים לחתום על חוזה כמעט ללא תשלום בפועל עבור הדירה שנמצאת עמוק "על הנייר". במקביל, מלבד הצורך להציג מכירות לבנק שהעמיד לו אשראי, הלוואות כאלו זולות בהרבה מתנאי המימון שמשלם היזם עבור הקרקע.

בצד הסיכון, מציינים בבנק ישראל, "במסגרת מבצעים אלה, נדרשים הרוכשים לשלם חלק מסוים ממחיר הדירה בעת הרכישה, ובמקביל נוטלים הלוואה לדיור לתקופה של כשנה עד שלוש שנים מסוג בולט, כשהוצאות הריבית בגין ההלוואה משולמות ע"י הקבלן. הטבת מימון זו, בסביבת הריבית הנוכחית, אמנם בעלת ערך כלכלי עבור הרוכשים, אולם אין להתעלם מכך שהיא מגלמת בתוכה גם סיכונים אפשריים. על כן, הפיקוח על הבנקים ממשיך לעקוב אחר ההתפתחויות בנושא".

הסיכון המרכזי יתברר בעיקר במועד השלמת הדירות ומסירת המפתח, אז נדע עד כמה הרוכשים מסוגלים לעמוד ביתרת התשלום, מה שכמובן תלוי בסביבת הריבית באותה עת. בנוסף, על רקע בעיות התזרים שמציגה צמח המרמן וצפויות להציג חברות נוספות,  החשש הוא שלא מעט יזמים שאינם בעלי איתנות פיננסית הכוללות יתרות מזומנים והכנסות גבוהות כפי שמדווחת צמח המרמן, יתקשו להמשיך להתגלגל הלאה, כשקצב המכירות לא מזרים מספיק כסף  לקופת החברה כדי לכסות את עלויות הקמת הפרויקטים ופוגע בתזרים המזומנים.

עוד כתבות

מירי רגב, הליכוד / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

בצל ההסלמה בחזית הצפון, מה עושה הממשלה לטובת המפונים?

המטחים הכבדים שנורו בימים האחרונים לעבר צפון הארץ מדגישים עד כמה דבריה של השרה רגב על "הדברים המדהימים שעשתה הממשלה" בעייתיים ● ואם בתחילת המלחמה מרבית המפונים היו מהדרום, כעת רובם מהצפון ● של גלובס בוחנת לעומק את יעדי הפינוי והביצוע בשטח

וול סטריט, ניו יורק / צילום: Shutterstock

נעילה מעורבת בוול סטריט; ברודקום זינקה ב-12%, אנבידיה ב-4%, טסלה ב-3%

נאסד"ק עלה ב-0.4% ● המסחר באירופה ננעל בירידות חדות ● חדשות טובות לשוק: מחירי הייצור בארה"ב ירדו ב-0.2% לעומת עלייה של 0.5% בחודש שעבר ● התחזית של קתי ווד: מניית טסלה תעלה פי 14 בחמש שנים ● שאלת 56 מיליארד הדולר: האם יאשרו היום בעלי המניות של טסלה את חבילת השכר של אלון מאסק? ● באפט מכר חלק ממניותיו באפל ברבעון הראשון, כמה הוא הפסיד?

יוליה שמאלוב ברקוביץ / צילום: שלומי יוסף

עובדי חדשות 13 לדירקטוריון: "תדהמה ושאט נפש ממינוי יוליה שמאלוב-ברקוביץ'"

עיתונאיות ועיתונאי חדשות 13 שיגרו מכתב חריף לדירקטוריון, בו הביעו התנגדות למינוי יו"ר הרשות השנייה לשעבר ליו"ר החברה ● לפי המכתב, "המינוי כה פסול ומופרך, עד כי מתעוררת תהייה שמא דירקטוריון החברה פעל במודע בניגוד לטובתה העסקית והציבורית" ● רשת 13: "ועדת האיתור פעלה במקצועיות ובתהליך סדור"

כיכר המדינה. לב אזור הביקוש / צילום: באדיבות י.ח דמרי

כיכר המדינה בת"א עובר מתיחת פנים. כמה יעלו הדירות החדשות?

באיזור כיכר המדינה ניתנו בחמש השנים האחרונות 199 היתרים להתחדשות עירונית ● אייל כ"ץ, בעלי חברת תיווך: "יש התאוששות בשוק בעיקר בפרויקטים חדשים והרבה לקוחות מחפשים לשלם 10% עכשיו ו־90% בסוף, ולהוציא שלל הטבות מהיזמים"

ד''ר שי מרצקי, מנכ''ל ומייסד בונוס ביוגרופ / צילום: עופר וקנין

התביעות הייצוגיות נגד מייסד בונוס ביוגרופ סביב החקירה הפלילית בעניינו נדחו

שי מרצקי, בעל השליטה ומנכ"ל חברת הביומד בונוס ביוגרופ, רכש לפני שנתיים 166 אלף מניות של החברה, ערב עדכון מדדי הבורסה ● הבקשות לתביעות ייצוגיות הוגשו בשנת 2022, ושנתיים לאחר מכן פתחה הרשות לניירות ערך בחקירה גלויה באותו עניין

נמל דבאו בפיליפינים / צילום: Shutterstock

המטוס העתידני של יפן, בריטניה ואיטליה, והעסקה המסתורית של תע"א

התעשייה האווירית השלימה את פריסתה של מערכת הגנת נמלים בנמל באסיה ● הסוכנות האמריקאית הממשלתית לפיתוחים טכנולוגיים צבאיים מפתחת חומרים ממריצים נטולי תופעות לוואי, שיוטמעו בגוף באמצעות פולטי אור לבישים ● יפן, בריטניה ואיטליה משלבות ידיים לטובת פיתוח מטוס קרב עתידני ● ומדינות אירופה ממשיכות להתחמש בשל השפעות האיום הרוסי ● השבוע בתעשיות הביטחוניות

מיכה כתראן / צילום: תמונה פרטית

מיכה סטוקס: היוטיובר שהפך לתופעה וממליץ להתרחק ממניות ישראליות

עד לפני עשור מיכה כתראן היה בכלל הייטקיסט עם משרה מבטיחה ובכירה בנייס ● אבל אז הוא החליט לשנות כיוון, עבר לניו ג'רזי, הקים אולפן ביתי בחדר האורחים, והחל לשדר לפחות פעמיים ביום לייב פיננסי ביוטיוב ● עם קצת הומור והרבה אינטראקציה עם הקהל, הוא צבר תאוצה ועשרות אלפי עוקבים ● מה המודל הכלכלי שלו, למה הוא מתרחק מהבורסה הישראלית ואיזו מניה שברה עבורו את כל הכללים?

עסקאות השבוע / עיצוב: טלי בוגדנובסקי

בכמה נמכר דו משפחתי בשטח של 160 מ"ר באלפי מנשה?

הבית נמצא על מגרש בשטח של 250 מ"ר וכולל חמישה חדרים בשני מפלסים ונמכר ב־2.5 מיליון שקל ● ועוד עסקאות מהשבוע האחרון

דירות חדשות / צילום: Shutterstock

עוד 110 אלף שקל לדירה: האזור המפתיע שהוביל בעליות המחירים

בהיעדר פעילות ממשלתית בתחום, הציבור לא מאמין שמחירי הדירות ירדו - וגם הריבית הגבוהה לא עוצרת אותו מלחזור לקנות דירות ● התוצאה - מחירי הדירות חזרו לעלות לאחר שב-2023 רשמו ירידה ● זהו המחוז שהוביל את עליית המחירים

ברודקום. הציגה תוצאות מרשימות לרבעון / צילום: Shutterstock, Michael Vi

הפתיעה את השוק: מניית השבבים שמזנקת היום בוול סטריט

ענקית השבבים ברודקום סיימה רבעון מוצלח כשרבע מהכנסות החברה הגיעו מתחום הבינה המלאכותית ● בחברה סיפקו תחזית חיובית גם לעתיד ומנייתה מזנקת במסחר המוקדם ● בדומה לאנבידיה, גם בברודקום הכריזו על פיצול מניות

שרקוטרי בהופמן / צילום: גיל אבירם

ראשון לציון מקבלת דחיפה משני מקומות נהדרים בהובלה נשית

רתם לב־ארי פתחה את הופמן בעיר היין, שדווקא בה "אין מקום שווה לקנות או לשתות יין", והמעדנייה של עדי בלכר עושה חשק לטעום הכל

עזה / צילום: Reuters, Anadolu

בעזה מדווחים: תקיפות אינטנסיביות של צה"ל בדיר אל-בלח


הפגנות התקיימו ברחבי הארץ להקדמת הבחירות ● 8 לוחמי צה"ל נהרגו בתקרית קשה ברפיח, אחד מההרוגים הוא סרן ווסים מחמוד, בן 23 מבית ג'ן ● סמל יאיר רויטמן נפטר היום אחרי שנפגע בפיצוץ המבנה הממולכד, שבו נהרגו 4 מחבריו לצוות • רה"מ: "למרות המחיר הכבד, עלינו לדבוק במטרות המלחמה" • צה"ל תקף מטרות בדרום לבנון • עדכונים בולטים

נעמי גיסר, מנכ''לית ברוקר הביטוח Marsh McLennan ישראל / צילום: סמדר כפרי

"גם אם הייתי זוכה בלוטו, הייתי ממשיכה לעשות אותו דבר"

כמעט כל המשפחה של נעמי גיסר עסקה בביטוח, ואת הקריירה שלה בתחום היא התחילה יום אחרי השחרור מהצבא ● 25 שנה אחרי היא כבר מבטחת את רכוש המדינה ומנסה לשמור על אופטימיות: "מאז 7 באוקטובר אנחנו מזהים ירידה בתיאבון של מבטחים גלובליים, אבל אחרי המלחמה נראה הרבה יותר השקעות"

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

נעילה מעורבת בוול סטריט; למרות הירידה - S&P 500 קרוב עדיין לשיא

הניקיי ננעל בעלייה של 0.2% ● הדאקס איבד 1.4% ● מחירי הנפט יורדים קלות ● בעלי המניות של טסלה אישרו מחדש את הטבת הענק למנכ"ל החברה אלון מאסק

3 פסקי דין בשבוע / צילום: אנימציה: טלי בוגדנובסקי

הביוב הציף את הדירה בשל ליקוי בצנרת ושימוש במגבונים. כמה ישלם היזם?

הורים לשלושה נפרדו אחרי קרוב ל־40 שנה - הבעל ביקש לקבל 80% מהזכויות, בשל פערי השתכרות בין הצדדים ● בני זוג רכשו דירה להשקעה שהוצפה שלוש פעמים - היזם והקבלן חויבו בפיצויים ● ביהמ"ש דחה תביעת ענק נגד תאגיד השידור "כאן", בטענה ללשון הרע במסגרת כתבה על חשד להתעללות בגן ילדים ● שלושה פסקי דין בשבוע

בני לנדא / צילום: Miguel Gutierrez

"בלי כסף של אף אחד": הצצה לבונקר הסודי של בני לנדא

16 שנה אחרי שהוקמה, מכירות חברת הדפוס של בני לנדא הגיעו בשנה האחרונה להיקף של 100 מיליון דולר, ואם שואלים אותו פוטנציאל השוק שלה עומד על 35 מיליארד ● וזה רק טיפה בים בממלכה של היזם הסדרתי ● כעת הוא חושף טפח מהאימפריה שבנה, מסביר מה מפריע לו במשקיע הישראלי ובטוח שהאיום האמיתי לא נמצא באיראן: "אם הכלכלה שלנו תקרוס, גם ההגנה תקרוס"

סלט עגבניות של לה בוסתן / צילום: אלי אלחלל

עגלת הקפה בחורשה שמגישה סלט בוראטה עסיסי ומאפין פירות יער מושחת

עגלה שמציעה כריכי פרעצל נהדרים, אשת הייטק שהפכה לצורפת לאחר שחלתה, ויצרני שמן זית שחוו שנה קשה ● ביקור בחבל מודיעין נתן לנו קצת תקווה

REXTON KGM 2024 / צילום: יח''צ

החל מ-260 אלף שקל: רכב השטח הקוריאני הגדול שעבר שדרוג

הרקסטון הוותיק של סאנגיונג, כיום KGM, עבר שדרוג עם שאיפות פרימיום ● יש לו תא נוסעים מפנק, אך הוא עדיין בעיקר רכב שטח

שופט העליון יוסף אלרון / צילום: שלומי יוסף

לוין הציע למנות את יוסף אלרון לנשיא בית המשפט העליון ונתקל בהתנגדות עזה

הצעתו של שר המשפטים - למנות את השופט יוסף אלרון לנשיא בית המשפט העליון למשך שנה - נתקלה בהתנגדות השופטים, חברי לשכת עורכי הדין וח"כ קארין אלהרר ● ראש לשכת עורכי הדין: "הצעה שערורייתית והמשך ההפיכה המשטרית - לא נקבל אף תוצאה מלבד בחירתו של השופט יצחק עמית בהתאם לשיטת הסניוריטי הנהוגה"

סיכום שווקים / צילומים: איל יצהר,AP, MATT MONFREDI, בן קלמר, איתי רפפורט, שלומי יוסף, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

רשות ני"ע רוצה לשנות הגדרה אחת שתשפיע על כל עולם ההשקעות - ועוד 4 כתבות על המצב בשווקים

מנהל ההשקעות שמסביר למה שוק המניות הישראלי לא מתרומם ● שינוי שישפיע על אלפי מיליונרים: האם הרף להגדרת "משקיע מתוחכם" עומד לרדת ● איך יכול להיות ש-17 שנה חלפו מאז הונפקה חברה קיבוצית בבורסה ● וגם: האם טורניר היורו והאולימפיאדה יקפיצו את מניות מותגי הספורט?