גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

חברת הנדל"ן שחשפה: הסיכון של מבצעי "קנו עכשיו, שלמו אחר כך"

צמח המרמן דיווחה על תזרים מזומנים שלילי, כתוצאה ממכירות במבצעי שיווק 20/80 שלא מגובות בכניסת כסף מצד הרוכשים ● גם בבנק ישראל מזהירים מהסיכון בשיטה הפופולארית ● מנכ"ל החברה: "האתגר של המבצעים לא פשוט, ואולם לצמח המרמן האיתנות הפיננסית כדי לעמוד בהם"

חיים פייגלין, מנכ''ל צמח המרמן / צילום: כפיר סיון
חיים פייגלין, מנכ''ל צמח המרמן / צילום: כפיר סיון

מבצעי המימון של הקבלנים מגיעים לדוחות הכספיים, ומוכיחים כי נתוני המכירות המתעוררים אינם חזות הכל. הסנונית הראשונה היא יזמית הנדל"ן צמח המרמן, שדיווחה בדוחות הרבעון הראשון על תזרים מזומנים שלילי, "בעקבות השינוי שחל בענף ומכירות רבות עם תנאי תשלום של 20% במועד חתימת החוזה ו-80% במועד המסירה".

בלעדי | יותר משלוש שנים: הסטנדרט החדש של הקבלנים למסירת דירות
בלעדי | פרויקט ענק של פינוי בינוי בת"א התעכב במשך עשור ושתי היזמיות הגדולות נטשו 

עם ההאטה בשוק הנדל"ן, בעיקר נוכח עליית הריבית, המלחמה ומלאי הדירות הגדול שיושב על המדף, גברו מבצעי המימון של היזמים, שכללו הטבות של דחיית תשלומים. חלקם מסתפקים כיום בתשלום של 5% בלבד ממחיר הדירה, כשהיתרה תשולם רק במועד מסירת המפתח בעוד מספר שנים. המשמעות היא, שהמכירות המרשימות הופכות לדלות במיוחד בשורת התזרים - הכסף שנכנס בפועל לקופת החברה.

המכירות עלו, התזרים נותר שלילי

כך למשל, צמח המרמן דיווחה על הכנסות של 84 מיליון שקל ברבעון הראשון, לעומת 74 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. מינואר ועד מרץ מכרה החברה 19 דירות, בהיקף כספי של 63.2 מיליון שקל, לעומת 70 דירות שנמכרו בכל שנת 2023, בהיקף של 232.5 מיליון שקל. מחיר דירה ממוצעת (ללא מע"מ) עמד על 3.3 מיליון שקל, בדומה לאשתקד. במקביל, בחברה ציינו כי מאז אפריל נמכרו עוד 41 דירות בהיקף כולל של 116.8 מיליון שקל.

יחד עם זאת, החברה דיווחה כי היא נמצאת בגרעון בהון החוזר לתקופה של 12 חודשים, וכן שהיא סובלת מתזרים מזומנים שלילי מתמשך מפעילות שוטפת, שהסתכם ב-25 מיליון שקל רק ברבעון הראשון. לדברי החברה, כאמור, "הסיבה לתזרים השלילי ברבעון נעוצה בהקדמת הביצוע לתנאי התשלום שסוכמו בחוזים".

מנכ"ל צמח המרמן, חיים פייגלין, המשמש גם בתפקיד סגן נשיא התאחדות הקבלנים, אמר לגלובס כי "האתגר של מבצעי 20/80 לא פשוט, ונדרשת איתנות פיננסית על מנת לעמוד בהם. אין ספק שיש השפעה על התזרים, ואנחנו צפויים להמשיך לראות תזרימי מזומנים שליליים אם התופעה תימשך במכירות האלה". פייגלין הדגיש כי "צמח המרמן נמצאת במצב פיננסי שמאפשר את המבצעים, עם יתרות מזומנים של 230 מיליון שקל שאינן משועבדות וחופשיות לחלוטין, מסגרות אשראי שאינן מנוצלות וכן נכסים נוספים מניבים ללא מימון".

חשש בבנק ישראל מהגידול בהלוואות גישור

גם בנק ישראל התייחס למבצעי המימון של הקבלנים, במסגרת הדוח השנתי למערכת הבנקאות לשנת 2023 שפורסם השבוע. "לצד ההאטה בביצועי האשראי לדיור, החל מאמצע 2023 החלה עלייה איטית בסך האשראי שהועמד באמצעות הלוואות מסוג בולט/בלון, שהתגברה מעט החל מדצמבר", נכתב. בדצמבר 2023 הגיע היקף ההלוואות הללו לשיא של יותר ממיליארד שקל.

בבנק ישראל כותבים במפורש כי "הגידול בהלוואות הגישור הללו מיוחס בעיקר לעלייה בהלוואות מסוג הלוואות היוון (או הלוואות סבסוד קבלנים), על רקע העלייה במבצעי השיווק של הקבלנים, שמעוניינים להחזיר את הקונים לשוק ולצמצם את הפער בין ההיצע הגבוה לבין ההאטה בביקושים". הלוואות הבלון, שניתנות לתקופה קצרה של כשנתיים, ניטלות כהשלמה למשכנתאות והן משולמות על ידי הקבלנים, במטרה לתמרץ כאמור את הרוכשים לחתום על חוזה כמעט ללא תשלום בפועל עבור הדירה שנמצאת עמוק "על הנייר". במקביל, מלבד הצורך להציג מכירות לבנק שהעמיד לו אשראי, הלוואות כאלו זולות בהרבה מתנאי המימון שמשלם היזם עבור הקרקע.

בצד הסיכון, מציינים בבנק ישראל, "במסגרת מבצעים אלה, נדרשים הרוכשים לשלם חלק מסוים ממחיר הדירה בעת הרכישה, ובמקביל נוטלים הלוואה לדיור לתקופה של כשנה עד שלוש שנים מסוג בולט, כשהוצאות הריבית בגין ההלוואה משולמות ע"י הקבלן. הטבת מימון זו, בסביבת הריבית הנוכחית, אמנם בעלת ערך כלכלי עבור הרוכשים, אולם אין להתעלם מכך שהיא מגלמת בתוכה גם סיכונים אפשריים. על כן, הפיקוח על הבנקים ממשיך לעקוב אחר ההתפתחויות בנושא".

הסיכון המרכזי יתברר בעיקר במועד השלמת הדירות ומסירת המפתח, אז נדע עד כמה הרוכשים מסוגלים לעמוד ביתרת התשלום, מה שכמובן תלוי בסביבת הריבית באותה עת. בנוסף, על רקע בעיות התזרים שמציגה צמח המרמן וצפויות להציג חברות נוספות,  החשש הוא שלא מעט יזמים שאינם בעלי איתנות פיננסית הכוללות יתרות מזומנים והכנסות גבוהות כפי שמדווחת צמח המרמן, יתקשו להמשיך להתגלגל הלאה, כשקצב המכירות לא מזרים מספיק כסף  לקופת החברה כדי לכסות את עלויות הקמת הפרויקטים ופוגע בתזרים המזומנים.

עוד כתבות

תושבים יוצאים ומבלים בישראל. תחזית אופטימית של בנק אוף אמריקה / צילום: טלי בוגדנובסקי

אם לא תהיה עוד מלחמה: התחזית האופטימית לכלכלת ישראל

בנק אוף אמריקה, אחד הבנקים הגדולים בעולם, פרסם את התחזית החצי שנתית שלו לכלכלה העולמית, ובה התייחסות לישראל ●הוא צופה התאוששות הדרגתית בצמיחת המשק והתמתנות איטית באינפלציה ● ומה אם תתפתח מלחמה בצפון? לתרחיש הזה התחזיות לא ערוכות

תמיר סטיינמן / צילום: חדשות 12

אחרי 14 שנה: תמיר סטיינמן מסיים את תפקיד כתב הדרום של חדשות 12

סטיינמן ימשיך לעבוד בחברת החדשות, בתפקידי מגזין ● בפוסט שפרסם בפייסבוק כתב סטיינמן "ראיתי זכות ושליחות להישאר ולהשמיע את קולם של תושבי הדרום" ● מאז פרוץ המלחמה לחדשות 12 כתב נוסף מהדרום, ניצן שפירא, אולם הוא לא הוכרז כמחליף הרשמי של סטיינמן

חפירות תל בית מירסים בחבל לכיש. בשנות השלושים של המאה הקודמת / צילום: מחלקת הצילום של המושבה האמריקאית, מתוך ספריית הקונגרס של ארה''ב

מאה שנה של התיישנות

הציונים ניצלו את היתרונות שמצב הדעת של המערב זימן להם בתחילת המאה ה־20 ● אבל הם מוסיפים לחפש תשובות באותה המגירה, ומגלים שהיא התרוקנה

איטה. תפריט האוכל נועד לשרת את היין / צילום: חיים יוסף

השף של פופינה הגשים פנטזיה באיטה: בר יין משוחרר עם תפריט מצומצם ושובב

בר היין החדש של השף אוראל קמחי מאפשר לסועד לבחור איזה ערב בא לו להעביר ● ויש לו יתרון בולט: הידע והפסיליטיז של מסעדת האם

שר המשפטים יריב לוין והיועמ''שית גלי בהרב-מיארה / צילום: מארק ישראל סלם (הג'רוזלם פוסט), יואב דודקביץ (ידיעות אחרונות)

היועמ"שית לבג"ץ על לוין: התנהלותו מעניקה לרשות המבצעת שליטה במינוי נשיא לעליון

היועצת המשפטית לממשלה, גלי בהרב מיארה, הגישה את עמדתה בנוגע לעתירה למינוי נשיא לבית המשפט העליון ואמרה כי מדובר במצב "חסר תקדים בהיסטוריה של מדינת ישראל" ● בעתירה שהוגשה לפני מספר חודשים, נטען כי שר המשפטים מפר את חובתו החוקית ואת הנוהג החוקתי למנות נשיא לבית המשפט העליון על-פי שיטת הסניוריטי

תקיפה של חיזבאללה בצפון. פגיעת טיל בתחנת כוח גדולה עלולה לשתק את רשת החשמל הארצית / צילום: כב״ה צפון

המומחים מאשרים: משק החשמל בישראל לא מוכן למלחמה ממושכת

מנכ"ל החברה לניהול מערכת החשמל הותקף לאחר שהזהיר כי "אחרי 72 שעות בלי חשמל אי אפשר יהיה לגור בישראל" בטענה שהאמירה "מנותקת מהמציאות" ● אך במגזר הפרטי מסכימים: הייצור הריכוזי ומיעוט תחנות הכוח הופכים את המדינה לפגיעה במיוחד ● הפתרונות: אגירת אנרגיה, יותר מתקנים סולאריים ורשתות חשמל זעירות שיהפכו כל בניין ל"אי אנרגטי"

מהמרים במשרד / צילום: דאטהריילס

הטרנד החם: לא מבינים בכדורגל ועדיין מהמרים על תוצאות היורו

עמדות במשרד שמציגות את טבלת ההימורים, הקרנות מאורגנות ושיחות מסדרון בלתי פוסקות: במקומות עבודה רבים בישראל נפתחו בשבוע האחרון קבוצות של ניחושי היורו ● מה מושך כל כך הרבה חברות לאפשר את התחרות בעבודה, ואיך דווקא אלו שלא מבינים בכדורגל מצליחים להתברג במקומות הגבוהים?

מפעל ''רשף טכנולוגיה'' בשדרות / צילום: אגף דוברות וקשרי ציבור במשרד הביטחון

עסקת המיליונים של משרד הביטחון עם חברה משדרות

מינהל הרכש במשרד הביטחון הוציא הזמנת רכש חדשה למפעל "רשף טכנולוגיה" לייצור מרעומים לפגזים בשווי של כ־210 מיליון שקל ● במהלך החודשים האחרונים ביצע משרד הביטחון מספר עסקאות עם חברות ישראליות, והיקף הרכש כחול לבן שביצע מינהל הרכש מתחילת המלחמה נאמד בעשרות מיליארדי שקלים

אוניית הכלא וורנון סי. ביין באי רייקרס, ב־2022 / צילום: Reuters, TNS/ABACA

בשב"ס בחנו הבאת אוניית כלא מניו יורק כפתרון למצוקת המקום למחבלי הנוח'בה

בשירות בתי הסוהר אמרו כי מאז המלחמה נקלטו כ־5,000 אסירים ביטחוניים, וכי בקרוב לא יוכלו לקלוט עוד בשל מחסור במקום ● אחד הפתרונות שנבדקו: הבאתה של אוניית כלא מארה"ב שיצאה מכלל שימוש בשנה שעברה ● במדינת ניו יורק, עם זאת, רמזו שהדבר אינו אפשרי

ההלוואות לכל מטרה על חשבון הדירות שוברות שיאים / עיבוד: טלי בוגדנובסקי

בנק ישראל יאריך את הסדר הלוואה לכל מטרה בשעבוד דירה

בנק ישראל צפוי להאריך את תוקף ההסדר המאפשר למשקי בית להגדיל את ההלוואות לכל מטרה שלהם, באמצעות משכנתה נוספת של עד 200 אלף שקל, עד לסוף השנה ● מאז החלת ההסדר בינואר, קפצו ההלוואות שנלקחו לפי שיטה זו בעשרות אחוזים, לעומת החודשים המקבילים בשנה שעברה

מה אפשר לעשות עם 100 אלף שקל בתוך שנתיים / אילוסטרציה: Shutterstock

מה עושים עם 100 אלף שקל בשנתיים? המדריך למשקיע לטווח הקצר

בכל הנוגע להשקעות לטווח הארוך נראה שההתלבטות היא בין תשואה טובה לתשואה מצוינת. אבל כשמגיעים לטווחים קצרים יותר של שנה או שנתיים, האפשרויות מצטמצמות ● פקדון בבנק, קרן כספית, איגרת חוב של ממשלת ישראל או אולי מדד S&P 500 - מומחים ממליצים על מכשירי ההשקעה המתאימים לטווח של שנתיים ● וגם: הטיפים לחיסכון במס ובעמלות

חדשות הביומד / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: Shutterstock, Jacob Mehager

קרן ההשקעות שהשיקה מסלול מהיר ליזמים בתחום הביומד

פורום חדש המאגד בכירים בתחום הבריאות התכנס במטרה לפתור את בעיות היסוד של סקטור הביומד בישראל ● הקרן שהשיקה מסלול השקעות מהיר ליזמים וליזמות בתחילת דרכם ● וגם: לראשונה, קק"ל משקיעה ממשאביה בבתי חולים ● השבוע בביומד

גת מגידו / צילום: רמי זרנגר

מנהלת ההשקעות הבכירה שמסבירה: איך השקל שומר על יציבות ולמה ה-S&P 500 ״מציג תמונה מטעה״

גת מגידו, שותפה ומנכ"לית של בית ההשקעות פינסה קפיטל שמנהל כמיליארד שקל, מסתכלת על הראלי בוול סטריט בחשש ● בראיון לפודקאסט של גלובס היא מסבירה למה המדדים המובילים "מציגים תמונה שקרית", מזהירה שהפדרל ריזרב עלול לפספס מיתון מתקרב, ומצביעה על אשליה בשוק המניות הישראלי

גיא ברקוביץ', מנכ''ל Waze / צילום: תומר פולטין

המנכ"ל שפספס אקזיט של יותר ממיליארד דולר

גיא ברקוביץ' קיבל לאורך שנות הקריירה שלו כמה הצעות לעבור לווייז, אבל הוא תמיד העדיף לחכות שהחברה תגדל - עד שהיא נמכרה לגוגל ב־1.3 מיליארד דולר: "לצערי לא נהניתי מזה" ● היום, כשהוא כבר בתפקיד המנכ"ל, הוא מספר על התוכניות למצב הכי גבוה בעולם ועל ההתמודדות במלחמה: "יש שיבושים, אבל המשתמשים מבינים שצריך לוותר על נוחות"

3 פסקי דין בשבוע / צילום: אנימציה: טלי בוגדנובסקי

זוג גר בדירה שהבעל ירש. האם האישה קיבלה מחצית ממנה בפרידה?

רוכשי דירות שנמסרו ללא טופס 4 עם חיבור פרטי לחשמל תבעו פיצוי על איחור במסירה, אך חויבו לשלם 56 אלף שקל ● האם יזם יכול להצמיד את התשלומים למדד בנייה עתידי? ● ולמה ביהמ"ש לענייני משפחה קבע שדירה שירש גבר תחולק בינו לבין אישתו בהליך גירושים ● 3 פסקי דין בשבוע

חיילי מילואים / צילום: Associated Press, Ariel Schalit

הממשלה מקדמת את החוק להארכת שירות המילואים - שיאושר לקריאה ראשונה בכנסת

החוק יגיע למליאת הכנסת לקריאה ראשונה, אחרי התנגדות היועמ"שית להצעה המקורית ● במסגרת ההצעה, במשך שלושה חודשים תתאפשר הארכה של השירות בשנה, כך שאנשי מילואים ישרתו עד גיל 41, וגיל הפטור לקצינים יעלה בשנה ל-46 ● ליברמן: "ביד אחת פוטרים משירות וביד השנייה מאריכים. מהמקפצה"

שאול גולדשטיין מנכ''ל חברת נגה / צילום: ענבל מרמרי

המנכ"ל שהתריע מפני הפסקת חשמל ממושכת בדרך להדחה

בגין התבטאויותיו בנוגע להיערכות רשת החשמל למלחמה, דן היום דירקטוריון נגה בהדחת המנכ"ל שאול גולדשטיין ● כזכור, בכנס המכון למחקרי ביטחון לאומי בשדרות טען גולדשטיין כי: "אחרי 72 שעות בלי חשמל בישראל, אי-אפשר יהיה לגור כאן"

חנות סבן אקספרס / צילום: אריאל שנדלמן

מדוכן בקניון לגאון לוקיישנים: הדרך של ה"פנטזיונר" לרכישת חנויות סבן אילבן

רשת סבן אילבן נכנסה ארצה בקול גדול ועם תורי ענק, אך עברה ידיים בתמורה לסכום זעום שמכסה בקושי עשירית מההשקעה בה ● את הרשת רכש עם שותפים אסף קמרי, בעלי רשת סבן אקספרס, שאת דרכו הקמעונאית התחיל בדוכן ממתקים בקניון איילון ● בשוק מתארים שועל נדל"ן שהיה סוגר עסקאות בתוך עשר דקות: "היה מצב שבכל שבוע הוא היה פותח חנות. הוא מגזימן, אבל גם המציאות מוגזמת"

מדוזת החוטית הנודדת. חיזוי מורכב / צילום: Shutterstock

מכה צורבת: האם נוכל לחזות כמה מדוזות יגיעו בשנה?

בשנים האחרונות מחקרים רבים מנסים לפענח שתי תעלומות בנוגע למדוזות: האם ניתן לצפות את כמותן השנתית, והאם כמות זו גדלה כשהמים מתחממים ● החוטית הנודדת דואגת שלא רק אנחנו נסבול, וגם במדינות עם מים קרים יותר יכירו את הצריבה שלה

מה צפוי בעזה? ההערכה של ראש ה-CIA לשעבר

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: בארה"ב מתחילים לדבר בריש גלי על כך שמשטר צבאי ישראלי ברצועת עזה עשוי להתגלות ככורח המציאות, ממשל ביידן עוד לא הרים ידיים ממאמצי התיווך בניסיון למנוע מלחמה כוללת עם חיזבאללה, וממשלת לבנון מאשימה את ישראל בהפצת פייק ניוז • כותרות העיתונים בעולם