לבדוק היטב את תחשיבי האגרות והיטלי הפיתוח

מטרתם של אגרות והיטלי הפיתוח המוטלים על-ידי הרשויות המקומיות היא מימון עלויות הקמת תשתיות הפיתוח העירונית. ההיטלים הללו נגבים, על-פי רוב, באופן חד-פעמי מבעלי הנכסים ה"נהנים" מן התשתיות העירוניות, כאשר אירוע המס אמור להיות הקמת תשתית המשרתת את הנכס, כאשר מועד התשלום נדחה ליום מתן היתר הבנייה, בדומה להיטל השבחה. בפועל רואה הרשות המקומית את אירוע המס בהגשת בקשה להיתר בנייה.

ברוב הרשויות נהוגים ארבעה היטלי פיתוח: היטל או אגרת סלילה, המשמשת למימון רשת הכבישים והמדרכות; היטל ביוב, המשמש למימון תשתית הביוב העירונית; היטל או אגרת תיעול, המשמשת למימון תשתית הניקוז; ואגרת או היטל הנחת צנרת מים, המשמשת לפיתוח תשתית הולכת המים העירונית.

המשותף לכל סוגי התשלומים הנ"ל הוא, כי הם נועדו לממן רק את המרכיב ההוני של התשתיות, קרי את עלות ההתקנה או הרכישה שלהם. זאת, להבדיל מהמרכיב הפירותי, אשר המקור למימונו הוא כספי הארנונה הכללית המשולמים על-ידי כל מחזיקי הנכסים בכל רשות ורשות.

סכום ההיטל או האגרה בד"כ נקבע על-פי חישוב מתמטי פשוט: תעריף למ"ר (או מע"ק בבנייה לתעשייה), אשר מוכפל בשטח (או נפח) הבנייה ו/או בשטח המגרש, לפי העניין. התעריף עצמו נקבע בחוקי עזר עירוניים באופן נפרד לכל תשתית ותשתית, והפרדה לשטחים בנויים וקרקעות.

על-פי הכללים שנקבעו על-ידי בית המשפט העליון עוד בשנות השבעים והשמונים, ניתן לכאורה לבסס את אופן חישוב התעריף על-פי מחיר ממוצע שמחושב על-פי העלות הצפויה המתוכננת של כל תשתית ותשתית ביחס לפוטנציאל הבנייה הצפוי, ולאו דווקא על-פי העלות הישירה היוצאת למימון של התקנת התשתית הקונקרטית המשרתת נכס פלוני.

במילים אחרות: תעריפי היטלי הפיתוח הינם תוצאה של חלוקת העלויות הרלבנטיות לפיתוח התשתיות (במונה) בבסיס החיוב הרלבנטי, שהם שטחי הקרקע והשטחים הבנויים (במכנה). על כן, כל תעריף של אגרות והיטלי פיתוח אשר נקבע בחוק העזר צריך להיות מבוסס על תחשיב כלכלי מפורט, האומד את העלויות הצפויות מצד אחד ואת פוטנציאל הבנייה מצד שני.

על-פי רב קיימות 3 שיטות חישוב:

1. התחשיב הגלובלי: שיטה זו לוקחת בחשבון את כלל העלויות הכרוכות בפיתוח התשתית הרלוונטית, החל מהקמת היישוב ועד לתקופת עריכת התחשיב, וחלוקתן בסך השטחים ביישוב (מבנים וקרקע).

2. התחשיב הגלובלי החסר: שיטה זו לוקחת בחשבון חלק מעלויות הקמת התשתית, וכן חלק מהשטחים, החל מהקמת היישוב ועד לעת עריכת התחשיב. שיטה זו ננקטת בעיקר כאשר אין בידיו של עורך התחשיב את כלל הנתונים הנדרשים לשם עריכת תחשיב ממוצע גלובלי.

3. התחשיב השיורי: שיטה זו לוקחת בחשבון את העלויות העתידיות בגין מערכת התשתית הרלוונטית וחלוקתן בשטחים העתידיים, הכוללים הן את שטחי הקרקע והן את השטחים הבנויים העתידיים.

כללים אלה, ובייחוד הרציונל העומד מאחוריהם, פותחים פתח נוסף לבדיקה וביקורת שיש לבצע ביחס לדרישות תשלום בגין אגרות והיטלי פיתוח. בהקשר זה יש להדגיש, כי על-פי הוראות חוק חופש המידע חובה על כל רשות מקומית לגלות ולמסור את מלוא המידע הקשור בקביעת תעריפי אגרות והיטלים, ובכלל זה גם לאפשר לעיין בתחשיבים הכלכליים העומדים ביסוד התעריפים הללו.

אשר על כן, מומלץ לכל יזם שנדרש לשלם אגרות והיטלי פיתוח, בנוסף לבדיקות האחרות שהוא מבצע (כגון בדיקת שטחים או סיווגים) לבקר גם התחשיבים הכלכליים העומדים בבסיס קביעת התעריף. לא אחת בתי משפט פסלו הודעת הדרישה שנשלחו בגין אגרות והיטלי פיתוח, כאשר נמצא כי תעריפי החיוב שנקבעו התבססו על תחשיבים לא הגיוניים או מוטעים, או כאלה אשר כללו הנחות יסוד לא סבירות.

הכותבים הם ממשרד עו"ד י. מיוחס ושות', המתמחה במיסוי מוניציפאלי.