בשנת 2008 בוצעו מספר תיקוני חקיקה מתוך מטרה לעודד חיזוקם של מבנים מפני רעידות אדמה, בהתאם לתוכנית מתאר ארצית (תמ"א) מס' 38, שהתקבלה עוד בסוף שנת 2004. ההנחה הייתה שהתמריץ לביצוע החיזוק יהיה בדרך של הענקת זכויות בנייה נוספות ביחס לבניינים (בד"כ על גג הבניין ולעיתים גם בחצר), כאשר הדיירים יעבירו זכויות אלה ליזמים בתמורה לשיפוץ המבנה, חיזוקו ולעיתים גם הוספת מעלית ואלמנטים נוספים.
במסגרת זו תוקן חוק המקרקעין ביחס למהות הרוב הנדרש לביצוע עבודות: במקרה של בניית דירות חדשות נדרש רוב של כל בעלי הדירות, אולם אם מספר הדירות שייבנה ושטח רצפתן אינו עולה על שליש מהדירות הקיימות, רשאי המפקח על הבתים המשותפים לאשר רוב של שני שלישים.
כמו כן תוקן חוק התכנון והבנייה ונקבע, כי שיעור היטל ההשבחה יהיה עשירית מהשיעור הרגיל. אחד התיקונים המרכזיים היה הוספת פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין, הקובע פטור ממס שבח (ומס מכירה, שבינתיים בוטל ממילא) ביחס לזכויות הנמכרות ע"י הדיירים בתמורה לקבלת שירותי בנייה. ההוראות הוחלו רטרואקטיבית על עסקאות מיום 18.5.05. הוראת הביצוע הנוכחית סוקרת את תיקון החקיקה ומבהירה את עמדת הרשות ביחס לסוגיות מסוימות.
הפטור ממס מותנה במספר תנאים: ראשית, זכויות הבנייה ניתנו לפי התמ"א ולא מכח תוכנית אחרת. הוראת הביצוע מבהירה כי אם הזכויות ניתנו גם מכח תוכנית אחרת, יש לבצע פיצול של החלק החייב והפטור, אם כי מקום בו תוספת הזכויות היא בהיקף של קומה אחת, ניתן לראות בה כמכח תמ"א 38 אף אם היא נובעת מתוכנית אחרת.
שנית, התמורה שתינתן היא בשירותי בנייה בלבד לפי תוכנית החיזוק, ובכלל זה חיזוק המבנה, הרחבת יחידות דיור (עד 25 מ"ר), התקנת מעלית, שיפוץ המבנה ועיצובו, תשלומים ליועצים וכן מבהירה הוראת הביצוע שתתאפשר גם הסדרת חניות, בניית מחסנים ומרפסות שמש. לא יחול פטור ממס כאשר ניתנת תמורה בכסף או בשירותי בנייה אחרים. כמו כן ההקלות לא יחולו לגבי דירות המהוות מלאי עסקי.
החוק מעניק פטור ממסים גם לשינויים ברכוש המשותף בין הדיירים, כאשר שינויים אלה נובעים ממכירת זכויות הבנייה לפי התמ"א ובסמוך לה, ובנוסף לא ניתנה תמורה כספית. זהו המצב לדוג' ביחס להסכמות בין דיירים לפיהן לדיירים בקומת קרקע יוצמד חלק מהגינה, מאחר שאינם נהנים מהמעלית.
שירותי הבנייה שיתקבלו מהיזם ע"י הדיירים יהיו פטורים ממע"מ לפי סעיף 31ב לחוק מע"מ, כאשר במקביל לא יותר ניכוי תשומות ע"י היזם בגין מרכיב זה. ביחס ליחידות הנוספות שיקבל היזם יותרו כמובן התשומות (ומכירתן תחויב במע"מ), ועל כן יהיה צורך לבצע פיצול בין מרכיבי התשומות (בדומה לעסקאות פינוי-בינוי).
הוראת הביצוע קובעת גם הוראות טכניות, ובכלל זה הטופס שיש לצרף למש"ח (כל בעל דירה ידווח במש"ח נפרד) וכן מצוין שאם עד השלמת הבנייה יצאו שומות ובהן חיוב במס, אלה יוקפאו ורק עם הוכחת סיום הבנייה (טופס 4 או אישור הוועדה המקומית) יוזן הפטור ממס. *
הכותבים הם ממשרד אלתר עורכי דין.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
