פיצול דירה, פיצול הקנס

בתי המשפט גיבשו שני מבחנים שיסייעו לקבוע האם עבודות שבוצעו בתוך דירת מגורים הינן בבחינת "שינוי פנימי", או שמא "פיצול דירה", עבורו נדרש לקבל היתר בנייה.

"המבחן הפונקציונאלי" - בודק האם קיימות בכל אחת מהיחידות החדשות שנוצרו לאחר חלוקת הדירה "הפונקציות הבסיסיות הנדרשות מדירה" (כניסה נפרדת ופרטית, נקודה נפרדת לצינורות מים וביוב, מקלחת, שירותים, מטבח וכד'). "המבחן הייעודי"- בודק מהו יעודן של היחידות החדשות - קרי, האם נועדו למטרה מסחרית.

בית המשפט לעניינים מקומיים בתל אביב דן לאחרונה (ב 10118/09 מ"י נ' שמשון יוסי) במקרה בו חולקה דירה לשלוש יחידות בעלות כניסה נפרדת, שירותים, מקלחון ומטבח.

טענת הנאשם הייתה, כי אין מדובר בפיצול דירה אלא בשינוי פנימי שאינו דורש היתר בנייה. הנאשם טען, כי יחידה אחת משמשת אותו, השנייה את אחותו שהתגרשה, והשלישית משמשת משרד עבורו.

בית המשפט הרשיע את הנאשם תוך שימוש במבחנים שלעיל. לעניין המבחן הפונקציונאלי נקבע, כי הנכס חולק לשלוש יחידות עצמאיות, שכל אחת מהן מיועדת "לשאת את עצמה באופן עצמאי", ובכל אחת פרטיות מלאה.

לעניין הפרדת היחידות זו מזו טען הנאשם, כי בשתיים מתוך שלוש היחידות היו קיימות דלתות פשוטות וסטנדרטיות המקובלות לסגירת חדרים בתוך דירה, ואילו ביחידה השלישית כלל לא הייתה דלת, משמע לא ניתן לטעון לקיומן של יחידות מגורים נפרדות המקנות פרטיות.

בית המשפט דחה את טענות הנאשם וקבע, כי הדלתות הקיימות עבות ובעלות מנגנון נעילה, משמע אין מדובר בדלתות המתאימות באופיין לשמש כדלתות פנימיות בדירה. באשר ליחידה בלי הדלת נקבע, כי די בקיומו של פתח בגודל של דלת סטנדרטית שניתן להתקין בו בנקל דלת כדי לקבוע שמדובר ביחידה נפרדת.

בית המשפט קבע עוד, כי אין בעובדה ששניים מדיירי היחידות הינם בני משפחה כדי לשנות את מסקנותיו, וזאת לאור המבחן הייעודי אשר "אינו בא לבחון שימוש בפועל ברגע נתון, אלא את ייעודו הכולל של הנכס והכשרתו מבחינה מהותית לתכלית כזו או אחרת".

ביום 23.2.10 ניתנה הכרעת בית המשפט המחוזי בערעור שהגיש הנאשם על פסק הדין הנ"ל. בית המשפט המחוזי התייחס במשפט אחד להכרעת הדין שנדונה לעיל, וקבע כי "יש לשבח את המערער שחזר בו מערעורו לגבי הכרעת הדין, שכן לא היה בערעור זה טעם ממשי".

מסקנת בית המשפט בהכרעת הדין הייתה, כי הנאשם ביצע מספר עבירות ביניהן בנייה ללא היתר ושימוש חורג.

בכל הנוגע להכרעת הדין, שלא התהפכה בערעור - דומה כי ראוי לנקוט זהירות מירבית בהפעלת המבחנים שנקבעו בפסיקה, שכן הרחבתם יתר על המידה על ידי בחינת "פוטנציאל" מעשי הנאשם, תחת בחינת מעשי הנאשם בפועל, עלול לגרום לפגיעה בלתי מידתית בזכות הקניין.

כיצד נקבע הקנס

בשלב הטיעונים לעונש טענה המדינה, כי יש לחייב את הנאשם בתשלום היטל השבחה בהתאם לסעיף 128 לחוק התכנון והבנייה. המדינה הציגה חוות דעת שמאית, לפיה ההשבחה הינה ההפרש שבין שכר הדירה המתקבל מהשכרת שלוש יחידות, ובין שכר הדירה המתקבל מהשכרת דירה אחת, והכל בחישוב לצמיתות. על פי חוות הדעת, ההשבחה הינה 140 אלף שקל, ולכן יש לחייב את הנאשם בתשלום היטל השבחה בסך 70 אלף שקל.

בנוסף טענה המדינה, כי בהתאם לסעיף 63 (א) לחוק העונשין, יש לחייב את הנאשם גם בקנס בסך 171 אלף שקל בגין טובת ההנאה שהפיק מביצוע העבירה (השכרת שלוש יחידות במקום אחת), ואף פי ארבעה מסכום זה, כפי שמקנה הסעיף.

מנגד טען הנאשם, כי יש להקל בעונשו משום שבאחת היחידות גרה אחותו, ובפועל לא הופקה על ידו כל טובת הנאה.

בית המשפט לעניינים מקומיים מצא, כי בכל הנוגע להיטל ההשבחה יש אכן לחייב את הנאשם בסכום לו עתרה המדינה. נקבע, כי בית המשפט מוסמך לחייב את הנאשם לשלם בגין שימוש אסור הנובע מביצוע עבירה את כל התשלומים שהיו נגבים ממנו לו היה פועל כדין, וביניהם היטל השבחה.

בית המשפט אף קיבל את גישת שמאי המדינה, כי יש לחשב את היטל ההשבחה על פי חישוב תקבולי שכר הדירה לצמיתות, וזאת משום שגם לאחר הכרעת הדין לא הפסיק הנאשם את השימוש האסור. כן קיבל את טענת המדינה גם בנוגע למרכיב טובת ההנאה, וקבע כי יש לבחון מהי טובת ההנאה הפוטנציאלית המקסימאלית שניתן להפיק מן העבירה, ולא את טובת ההנאה שהופקה בפועל.

נקבע עוד, כי האמצעי העונשי של קנס הנגזר משווי טובת הנאה, שמשמעו פגיעה ממשית בכיסו של הנאשם, הוא מכשיר אפקטיבי לצורך התמודדות עם נגע פיצולי הדירות ללא היתר. בסופו של יום חויב הנאשם בתשלום קנסות בסך 70 אלף שקל בגין היטל השבחה, 150 אלף שקל בגין טובת הנאה ו-10,000 שקל נוספים בגין הפרת צו שיפוטי (בנוסף להריסת החלוקה הקיימת).

המערער, שכאמור משך את ערעורו על הכרעת הדין, ערער על גובה הקנס שהוטל עליו, בסך של 230 אלף שקל. בית המשפט המחוזי קיבל את ערעורו.

בפסק הדין שניתן ביום 23.2.10 קבע בית המשפט המחוזי, כי בית המשפט לעניינים מקומיים לא היה מוסמך לגזור על הנאשם גם את הקנס שנקבע בחיקוק וגם את הקנס הנגזר מטובת ההנאה שהושגה, אלא היה עליו לבחור באחת מהאופציות ולנמקה. לפיכך, הורה המחוזי להחזיר את הדיון לבית המשפט לעניינים מקומיים על מנת שידון שוב בסוגיית העונש, וישקול מחדש מהו הקנס ההולם.

הכותב בעל משרד עורכי דין מרמת גן המתמחה במקרקעין.