"העלאת ריבית תהיה המסמר האחרון בארון הנדל"ן בארה"ב"

ארה"ב עמדה בלב המשבר האחרון וסחפה אחריה את שאר העולם. אולם בתקופה האחרונה מתפרסמים נתונים חיוביים המצביעים על שיפור בכלכלה האמריקנית, וכעת תשומת הלב של המשקיעים נדדה לבעיות באירופה. ובכל זאת, נראה כי הבעיות בארה"ב עדיין רחוקות מסיום. דניס סיימון, מנהל ומייסד קבוצת Xroads האמריקנית, עדיין לא רואה את השינוי במצב המשק האמריקני, ובראיון ל"גלובס" הוא מציג את הבעיות במגזרים השונים בכלכלת ארה"ב.

זו אינה הפעם הראשונה בה סיימון מתראיין ל"גלובס". בדצמבר האחרון הוא עורר סערה כשביקר בצורה חריפה את הסדר החוב באפריקה בראיון לעיתון, וטען כי לבייב אמנם עשה עבודה נפלאה עבור עצמו, אבל "הוא בהלם מכך שמחזיקי האג"ח הסכימו לקבל הסדר חוב כזה".

סיימון מכיר בעיות מן הסוג הזה מקרוב, שכן Xroads עוסקת בייעוץ לחברות, הבראתן וניהול הסדרי חוב, ופועלת בארה"ב ומדינות נוספות בעולם, כאשר בארץ היא מיוצגת על ידי קרן אוורסט, הנמצאת בבעלותו של אלחנן (נני) מעוז.

כמי שעוסק בהבראתן של חברות ובתפירה של הסדרי החוב עבורן, הוא גם מכיר היטב את השוק האמריקני על כל רבדיו.

* האם שוק הנדל"ן כבר עבר את נקודת השפל?

"ישנם שלושה פרמטרים מהם ניתן ללמוד על שוק הנדל"ן, ושלושתם נמצאים היום במצב שלא מותיר הרבה ברירה אלא להמשך ירידות מחירים. הראשון הוא רמת ההכנסה של הקונה מחולקת למחיר הבית, היחס השני הוא המחיר שבו אפשר להשכיר את הבית ביחס לשוויו, והשלישי הוא רמת ההכנסה החודשית ביחס להיקף המשכנתא.

"כך, לדוגמה, יחס סביר הוא שעד 35% מההכנסה צריכה להיות מופנה לתשלום המשכנתא, והמצב כיום הוא ש-40%-55% מההכנסה מופנית לכך, מה שלא מותיר כסף לצרכים אחרים כמו אוכל ובריאות, ובסופו של דבר נאלצים האזרחים למכור את הבתים כי הם לא יכולים להרשות לעצמם לוותר על דברים בסיסיים".

* אבל בכל זאת ישנה עלייה מתונה של המחירים כיום. איך אתה מסביר את זה?

"מחירי הבתים ימשיכו לעלות בצורה מתונה עד לקיץ, ואז המצב יתהפך והם שוב ירדו עד סוף השנה. יש מלאי דירות משמעותי, והקיץ הזה כנראה יהיה ההזדמנות הטובה האחרונה למכור אותן, לפני שהמחירים ירדו שוב, מהסיבות שציינתי, וגם בשל העלאת הריבית האפשרית, שתהיה המסמר האחרון בארון לשוק הנדל"ן".

יחד עם זאת אומר סיימון שחשוב לזכור ששוק הנדל"ן הוא מקומי, ויש אזורים שייפגעו יותר בעוד אחרים ייפגעו פחות. בין האזורים המועדים לפורענות, בעיקר בשל רמת אבטלה גבוהה, מציין סיימון את פלורידה, קליפורניה, וגם לאס וגאס, שבה שיעור האבטלה עומד היום על 14%.

* אז מה אפשר לעשות במצב הזה?

"הדבר הנכון לעשות בתקופה זו בארה"ב היא לשכור, ולא להיות בעלים של דירות. זה אמנם שונה ב-180 מעלות ממה שתמיד לימדו אותנו כיוון שמשנות החמישים המוקדמות ועד השנים האחרונות מחיר הנדל"ן רק עלו, אבל זו הדרך לעבור את המשבר".

רבות דובר על הבעיות בשוק הנדל"ן האמריקני, אך זה לא המגזר היחיד הסובל מבעיות. סיימון מציין גם את הבעיות בתחום בתי הזיקוק. "עלות הפעלת בית זיקוק היא גבוהה, ובשנים האחרונות לא נבנו הרבה בתי זיקוק חדשים, כאשר אלו שכבר פועלים לא שומרו ותוחזקו כראוי", הוא אומר.

* ממה נובעת הפגיעה בענף?

"כשמחירי הנפט ומרווחי הזיקוק היו גבוהים חלק מבתי הזיקוק לוו כסף לפי תחשיב EBITDA (רווח בנטרול מס, פחת והפחתות). בעקבות המיתון מחירי הנפט ומרווח הזיקוק נפלו, ובתי הזיקוק לא יכולים לייצר את התזרים שהם צריכים בשביל לשרת את החוב בגלל המרווח הנמוך, מה שמביא לפשיטות רגל וסגירה של בתי הזיקוק".

* האם יש לפשיטות הרגל הללו השלכות נוספות?

"הבנקים בארה"ב לא חזו את הירידה בבתי הזיקוק, והלוו כספים כנגד הציוד של בתי זיקוק. העניין הוא שלציוד אין ערך אלא רק כשמשתמשים בו לייצור, כך שלבנקים נותרו שתי אופציות - להפסיק את פעולתם של בתי הזיקוק עד שהמרווחים יעלו והם יהיו רווחיים, או לנהל משא ומתן עם בתי הזיקוק, שיחזירו את ההלוואות כאשר יהיה להם תזרים חיובי. בשני המקרים הבנק הוא כבר לא לווה אלא הופך לבעלים, והתהליך הזה הולך לקרות כל עוד מרווחי הזיקוק יישארו ברמות הללו, וההיצעים יהיו גדולים".

הבור בבתי החולים

גם תחום שנחשב לדפנסיבי ובעל ביקושים קשיחים כמו שירותי בריאות סובל לטענת סיימון מבעיות. "55% מכל בתי החולים, מפסידים כסף ברמת המזומן", הוא אומר ומסביר כי "45%-60% מההכנסות של כל בתי החולים מגיעות מהשתתפות ממשלתית". בעקבות האירועים, הוא צופה כי בעוד 5 שנים 85% מכל בתי החולים יהיו עם תזרים שלילי מפעילת שוטפת. "הרפורמה במערכת הבריאות שמעביר אובמה, צפויה לצמצם את ההשתתפות הממשלתית ב-3%", הוא מציין.

סיימון מכיר היטב את פעילות בתי החולים, כשבין היתר הבריאה XRoads את רשת בתי החולים Intrepid, אשר בבעלותה רשת של 20 בתי חולים במדינת פנסליבניה.

* ממה נובעת הפגיעה בתחום זה, הרי אין פחות אנשים חולים?

"בעבר בתי החולים הצליחו לכסות על ירידה בהיקף המזומנים על-ידי תרומות, והיו קרנות שאספו מאות מילוני דולרים של תרומות לבתי החולים. כעת בעקבות המצב כמות התרומות ירדה, ונוצר להם בור".

האטה בקמעונאות

לסיימון יש מה לומר גם על ההאטה בתחום הקמעונאות. "אם מסתכלים על ההכנסות של הרשתות הקמעונאיות ביחס למ"ר, רואים שהוא יורד ברצף כבר 5 שנים", הוא אומר. "הרשתות המשיכו לבנות גם כשהנתון הזה כבר היה בירידה, וכעת נוצר מצב שיש שטח גדול לקמעונאים, ואין מספיק הכנסות על מנת לכסות את כל העלויות".

מי שעוד מושפע מכך הן חנויות הנוחות בתחנות הדלק. "אם מחירי הדלק יעלו, יהיו פחות ופחות אנשים שיעצרו בתחנות הדלק ויקנו בהן. המרווחים שהן עובדות עליהם הם מאוד צרים, והסיבה שהן נקלעו לבעיה נובעת מכך שהן מינפו עסק עם מרווח צר".