הגדולים מגייסים כמו קטנים

ניתן לדרג את רמת הסיכון במימון עסקאות נדל"ן לפי חלוקה לעסקאות שאינן כרוכות בפיתוח, כדוגמת עסקאות נדל"ן מניב, ועסקאות הכרוכות בפיתוח, שהן באופן טבעי מסוכנות יותר. משתנה נוסף המשפיע על דירוג הסיכון נובע מהאזור הגיאוגרפי בו נמצא המיזם.

עם התפוצצות בועת הנדל"ן במערב אירופה וירידת מחירי הנדל"ן בכ-30% בממוצע, ניתן כיום למצוא נכסים אשר יחד עם שוכרים מהשורה הראשונה לטווח של למעלה מ-10 שנים, יניבו תשואות של למעלה מ-8%. הדבר נכון בייחוד בגרמניה ובריטניה.

עם התעשתות הבנקים, שהבינו שעליהם לחזור לשוק הנדל"ן המניב, ניתן בהחלט לקבל הלוואות לצורך רכישת נכסים מניבים אטרקטיביים. אולם, אם טרם המשבר "מספר הקסם" במימון נכסים מניבים היה 90%, כיום הבנקים לא יחצו את רף ה-70%.

משרדנו ליווה בתקופה האחרונה עסקאות לרכישת מרכזים מסחריים מסוג פאואר סנטר במחירים של 15 ו-20 מיליון ליש"ט, לפי תשואות של כ-8.5%, במנצ'סטר ובברמינגהאם שבאנגליה (בהתאמה), עם הסכמי שכירות לתקופה ממוצעת של כ-10 שנים. השוכרים הם רשתות קמעונאיות מהשורה הראשונה, ובנקים מקומיים העמידו לעסקאות מימון בגובה 70% מהעלויות בריבית כוללת של כ-5%.

בקלן שבגרמניה אנו מטפלים בעסקה לרכישת סופרמרקט בודד ב-6 מיליון אירו, המושכר לאחת מהרשתות המובילות בגרמניה לעוד כ-9 שנים, לפי תשואה של 9%. גם כאן התקבל מימון של 70% מבנק מקומי, בריבית כוללת של כ-5%.

מעניין לציין, שהחזר ההשקעה של המשקיע (IRR) לא בהכרח ייפגע ממימון של 70% בלבד, מכיוון שלמרות שלא ניתן להתמקח עם הבנק על תנאי המימון, בהחלט יש מקום למקח עם המוכר. אם נוסיף לכך את העובדה ששיעור הריבית נמצא בשפל חסר תקדים, ניתן כיום לקבע ריבית נמוכה מאוד על הלוואה שתבטיח תזרים חיובי על נכסים אלה, ויחד עם ציפייה להתהפכות המגמה בשוק במהלך חמש השנים הקרובות, הרי שצפוי אקזיט טוב במיזמי הנדל"ן המניב.

הבנקים בהתגוננות

בתחום מיזמי הפיתוח אנו מבחינים גם בין פרויקטים למגורים, בהם מתעוררת בעיה נוספת של השגת מימון מצד רוכשי הדירות, המתבטאת בציפייה לירידת מחירים ובקושי להשיג משכנתא בתנאים טובים, לבין מיזמים מסחריים בעלי פוטנציאל כנדל"ן מניב המסוכנים פחות, בייחוד אם רשתות השיווק הבינלאומיות מביעות אמון מסוים במיזם שבפיתוח.

הבנקים שאיתם נהגו היזמים לעבוד בארצות היעד, הפסיקו כמעט לחלוטין להעניק מימון למיזמי פיתוח חדשים, והם נוקטים כיום באסטרטגיה של התגוננות ושימור הקיים. כלומר, טיפול בהלוואות הקיימות, מניעת חדלות פירעון של החייבים וקידום מיזמים בהם הם כבר מעורבים, וזאת בחריג אחד והוא שבנקים מקומיים דווקא בפולין ובצ'כיה, מדינות אשר הצליחו לשמור על חוסן כלכלי למרות המשבר, מוכנים כיום להעמיד מימון למיזמי פיתוח חדשים עד לגובה של 75% לערך, בריבית של יוריבור פלוס כ-3.5%, לפרויקטים הנראים בעיניהם כטובים במיוחד.

בשל מדיניות זו של הבנקים, נאלצים היזמים לנקוט באסטרטגיה דומה של התגוננות ושימור הקיים.

התאוששות מההלם הראשוני של המשבר שאפיינה את שנת 2009 מצריכה יזמים למצוא אלטרנטיבות למימון פרויקטים. אחת מהאלטרנטיבות העומדות בפני היזמים הינה מימון באמצעות מקורות "מעין בנקאיים" המבוססים על סינדיקציות של קרנות השקעה משווייץ ומאסיה ובנקים פרטיים, וכן קרנות "מייזנין".

שוק זה מתאפיין בגיוס כספים על-ידי חתמים בבריטניה המוכנים לממן מיזמים רבים לרבות מיזמי פיתוח, בכל מקום, בכפוף לבדיקות מעמיקות של המיזם והיזם. לאחר שהשתכנעו כי מדובר במיזם רציני, המימון ניתן בהתבסס על אלמנטים כגון מחירו הסופי של המיזם המושלם, ומגיע לכ-80% מתקציב המיזם. מימון זה מתאפיין בהוצאות גבוהות יחסית המתבטאות בהוצאת פוליסה לביטוח המממן כנגד חדלות פירעון של היזם, העולה כ-5% משווי המימון ובדמי חיתום בגובה של 4%-5% הממומנות מכספי ההלוואה ואינן יוצאות מכיס היזם. היתרון במימון זה הינו בכך שמשהוסדרו תנאי המימון, אופן משיכת הכספים הינו נוח מאוד עבור היזם ואף מאפשר לו החזר הון עצמי.

דוגמא לעסקה כאמור היא עסקה למימון הקמת מרכז מסחרי בבודפשט, עם תקציב פרויקט בהיקף כולל של 56 מיליון אירו ועם מימון של 45 מיליון אירו בריבית של 7.5% לשלוש שנים. העסקה כוללת הוצאת פוליסה לביטוח חדלות פירעון היזם בעלות של 5% מסכום המימון, ודמי חיתום בגובה זהה הממומנים מכספי ההלוואה, עם אופציה להאריך את תקופת פירעון ההלוואה בתום שלוש השנים ולהפכה להלוואה ארוכת טווח.

דוגמא נוספת היא עסקה למימון הקמת קניון בגודל של כ-80,000 מ"ר להשכרה במרכז העיר זאגרב, בעלות פרויקט כוללת של כ-230 מיליון אירו, עם מימון של 200 מיליון אירו באותם תנאים.

האפשרות השנייה הינה גיוס הון באמצעות הכנסת שותפים למיזם. גם הקרנות המסורתיות, שבדרך כלל נכנסו כשותפות במיזמים אלה, הוכו מהמשבר הכלכלי ואינן ממהרות להיכנס לשותפויות. מדובר אם כן בשותפות עם מספר רב של משקיעים פרטיים המשקיעים סכומים קטנים, או בשותפות עם בעלי ממון שמוכנים להיכנס כשותפים לפרויקט.

דוגמא לכך הינה חברה שבטיפולנו המתמחה באיתור נכסים לרכישה בהזדמנות עקב המשבר הכלכלי, אשר בשנה האחרונה הינה פעילה מאוד בלטביה. החברה רוכשת נכסים במחירי "רצפה" של כרבע מערכם הריאלי הנוכחי, אולם מכיוון שהבנקים בלטביה אינם נותנים שום אפשרות מימון, היא עושה זאת בדרך של הכנסת מספר רב של שותפים קטנים לכל פרויקט, כאשר הפרויקטים כולם נמצאים בשכונות המגורים הטובות ביותר בעיר ריגה. בדרך זו הצליחה החברה לסגור מספר לא מבוטל של עסקאות מאז פרוץ המשבר, אשר יציבו אותה בנקודת זינוק מצוינת ברגע שהמצב ישתפר.

אלטרנטיבה שלישית, ההופכת לאטרקטיבית בחודשים האחרונים, הינה הקמת קרנות השקעה או הקמת מיזמים משותפים עם מקורות הון ממקומות כגון דרום אפריקה והמזרח הרחוק. קרנות אלה מוקמות בדרך של הנפקה פרטית המתאפיינת בהכנת תשקיף ותצוגת תכלית למשקיעים הפוטנציאלים. בדומה לאפשרות הראשונה, הדבר מתבצע תחת חיתום המגיע ברובו מלונדון.

כיום אנו מייצגים חברה שמקימה קרן השקעות במזרח אירופה במסגרת הנפקה פרטית לפי תשקיף למשקיעים פרטיים ומוסדיים מהמזרח דרך חתמים בלונדון, כאשר במסגרתה הוכנס לקרן פורטפוליו של מספר רב של נכסים מסוגים מגוונים ברחבי מזרח אירופה.

לסיכום, במציאות העכשווית, כשהמימון הפך לאחד מהמרכיבים הקריטיים בהיתכנות עסקאות, היזמים נדרשים לפנות למקורות מימון אלטרנטיביים שבעבר היו נחלתם של היזמים הקטנים, אשר לאור המצב הכלכלי כיום עולים לקדמת במת המימון העולמית.

עו"ד הרפז הינו שותף וראש מחלקת נדל"ן בינלאומי ומימון פרויקטים במשרד יעקב סלומון, ליפשיץ ושות'; עו"ד אסידו הינו עו"ד במחלקה.