הצטננות קלה בלבד בקנדה, עליות באוסטרליה

מהמונדיאל שיסתיים הלילה נעבור ישירות לשוק הבתים בקנדה בכלל ובטורונטו בפרט, שהיה לוהט השנה. מבין הכלכלות המפותחות הגדולות בעולם, אוסטרליה וקנדה כבשו השנה את המקומות הראשונים בדירוג עליית מחירי בתים/דירות בהשוואה שנתית - הרבה מעל כלכלות כמו בריטניה וארה"ב.

ברבעון הראשון השנה רשמה אוסטרליה עליית מחיר ריאלית שנתית של 17.1% לבית מגורים ממוצע, האצה חדה מעלייה של 11.4% ברבעון האחרון של 2009. למעשה, התחממות שוק הדיור האוסטרלי הייתה הסיבה העיקרית להעלאות הריבית של הבנק המרכזי במדינה זו, שהיו הראשונות בעולם המפותח (מיד אחרי ישראל) בעקבות המשבר העולמי. בהמשך צפויה התמתנות בעלייה, בין היתר בעקבות התייקרות ריבית המשכנתאות (נתונים לרבעון השני עדיין לא פורסמו).

קנדה הייתה ילדת הפלא העולמית השנייה. מדינה זו, שגם היא ברוכת מחצבים ומשאבי טבע, רשמה ברבעון הראשון של 2010 עלייה ריאלית של 16.6% במחיר הבית הממוצע בהשוואה שנתית, ירידה קלה מקצב מדהים של 19.1% ברבעון הרביעי ב-2009. בהמשך השנה ובשנה הבאה צפויה, עם זאת, התמתנות ברורה בעליית המחירים, כאשר השוק הקנדי יהפוך משוק של מוכרים - ממש כך, כאילו לא היה משבר - לשוק מאוזן יותר, בעקבות יציאת נכסים רבים לשוק בצד ההיצע, וזחילת הריביות כלפי מעלה בצד הביקוש.

לשם השוואה, שוק הדיור הבריטי, שיחת היום בפי כל משקיע נדל"ן, רשם בחודשיים הראשונים של השנה עליית מחירים שנתית של 4.2% - התאוששות מירידה של 1.6% ברבעון הרביעי של 2009, ומצניחה שנתית של 15.6% בתחילת 2009. במארס, אפריל ומאי נרשמה התרככות מסוימת הן בביקוש והן במחירים, ובעקבות עליית השמרנים (והליברל-דמוקרטים) לשלטון והגזירות הכלכליות שנועדו לרסן את הגירעון התקציבי, קשה לראות את שוק הדיור הבריטי חוזר לימיו הטובים בקרוב.

בארה"ב, מחירי הבתים "כמעט עלו" ברבעון הראשון של 2010, כלומר רשמו ירידה ארצית ממוצעת של 1.1% בלבד בהשוואה שנתית, לעומת ירידה של 4.6% ברבעון הרביעי של 2009. מצד אחד, ה-affordability (הנגישות או היכולת לרכוש בית) נשארה טובה מאד הודות לריבית המזערית ולשיפור המסוים בתעסוקה, אך משכנתאות לא מחולקות כיום לכל דכפין. ידיד ישראלי בניו יורק כתב לי באחרונה שמחירי הדירות באזורו, קווינס, צפויים לחזור לרדת וכי השגת משכנתא לרכישת דירה של 200,000 דולר היא משימה קשה עד בלתי אפשרית. והעיקר: קשה לצפות להתאוששות ממשית במחירי הנכסים בשווקים רבים בארה"ב, מפני שהיצע הנכסים שממתין לשיפור המצב כדי לצאת לשוק הוא אדיר. קצב ההבראה האיטי מאד בארה"ב מבטיח ששוק הדיור יישאר שוק של קונים לזמן רב.

חובבי המציאות והסיכונים ירצו אולי לעוט על השוק הספרדי, שנשאר מבין החלשים ביותר בעולם המתועש, עם ירידת מחירים ריאלית של 6% בממוצע ברבעונים הראשון והשני של השנה, בין היתר בעקבות נטישת משקיעים זרים שחוששים להשקיע כעת בפריפריה של דרום אירופה מוכת החובות הריבוניים. למשקיע הישראלי, ירידת המחירים בשקלים הייתה, כמובן, תלולה הרבה יותר בשנה האחרונה. ידיד ישראלי-ספרדי שלי מתכנן, למשל, למכור את דירתו במרכז הארץ, לעבור לדירה צנועה יותר ואת העודף להשקיע בדירה ספרדית ב-100,000 אירו.

קנדה בדרך להאטה

נחזור לקנדה, שוק הדיור החזק בעולם המפותח כעת מלבד אוסטרליה וכמה רבעים בבירות האירופיות הקלאסיות, שהם בהישג יד של מולטי-מיליונרים. ב-16 ביוני פרסמה התאחדות מתווכי הנדל"ן הקנדית, CREA, הערכה עדכנית לפיה מחירי הבתים במדינה צפויים לרדת בשנה הבאה ב-2.2%. ההתאחדות צופה מחיר בית/דירה ממוצע של 325,400 דולר קנדי (307,000 דולר ארה"ב) בסוף 2010, עלייה של 1.6% בהשוואה לסוף 2009. קודם לכן צפתה CREA עלייה שנתית של 5.4% במחירי נכסי הדיור.

לשנה הבאה צופה אותה התאחדות ירידה של 2.2% במחיר הבית הממוצע. הירידה נובעת מהאטה בשוק הדיור במחוזות אונטריו ובריטיש קולומביה, שני שוקי הדיור הגדולים במדינה. יתר המחוזות (כולל קוויבק) צפויים לרשום עלייה במחירי הבתים.

"עם שערי ריבית שצפויים לעלות בקרוב, קנדה נכנסת כנראה להאטה טיפוסית של ירידה בביקוש בגלל עליות המחירים האחרונות והעלייה של הריביות", אמר הכלכלן הראשי של CREA, גרגורי קלאמפ.

גם מספר העסקאות צפוי להצטמצם. ההתאחדות צופה שהשנה יימכרו 490,600 דירות ובתים באמצעות "שירות הרישום המשותף" שלה (שמקיף את כל סוכנויות התיווך החברות בה) - עלייה של 5.5% ביחס ל-2009 אך עלייה נמוכה בהרבה מהתחזית המקורית. ב-2011 צפויה ירידה של 11% בהיקף המכירות, ל-448,700 יחידות דיור.

אחד הגורמים שיאטו את הפעילות, אם כי לא במידה רבה, הוא תקנות המשכנתאות החדשות שנחשפו באפריל על-ידי שר האוצר הקנדי ג'ים פלהרטי, במטרה לרסן את הפעילות הספקולטיבית בענף. לריביות המשכנתאות שצפויות להמשיך לעלות לא תהיה השפעה מהותית על השוק השנה, מאחר שהעלייה תהיה מתונה מאד על רקע מדיניות ריסון ההוצאה הציבורית. לכן, מחירי הבתים יישארו סבירים יחסית לקונים רבים, העריך נשיא RCEA, ג'ורג' פאהוד.

האם קנדה היא הזדמנות למשקיעים בשוק הדיור בהמשך שנה זו או בשנה הבאה, בהתחשב באיתנות מחירי נכסי הדיור שלה? ייתכן שכן. אגודת מתווכי הנדל"ן בטורונטו רבתי - הבירה הכלכלית-פיננסית של המדינה - דיווחה באחרונה על 4,139 יחידות דיור שנמכרו בעיר באמצעות שירות הרישום המשותף שלה בשבועיים הראשונים של יוני. פירוש הדבר הוא ירידה של 20% מכמות המכירות שנרשמה בשבועיים המקבילים ביוני 2009. מספר הנכסים המוצעים למכירה בשירות הרישום עלה במקביל ב-21% ל-7,985. במילים אחרות: הקונה יכול כיום להתווכח יותר על המחיר ולהוריד אותו, ובמקביל לא לספוג ירידה דרמטית בשווי הנכס שלו בשנה הבאה, ולהמתין בסבלנות להתחדשות העליות המשמעותיות בשוק זה.

"בגלל עלויות המשכנתאות הגבוהות יותר, המכירות במחצית השנייה של 2010 לא יהיו כה גבוהות כפי שהן היו במחצית השנייה של 2009", אומרים כלכלני אגודת מתווכי הנדל"ן. המחיר הממוצע של דירה שנמכרה באזור טורונטו במחצית יוני היה 437,000 דולר קנדי (415,000 דולר ארה"ב) - עלייה של 7% בהשוואה לממוצע של 407,716 דולר קנדי באמצע יוני 2009.

"שוק המוכרים ששרר בחודשים הראשונים של 2010 פינה את מקומו לשוק מאוזן יותר. רוכשי הבתים נהנים מיותר אפשרויות", אמר ג'ייסון מרסר, מנהל יחידת המחקר של אגודת מתווכי הנדל"ן בטורונטו. "ועם יותר בחירה בשוק, עליית המחירים מואטת".

גם חברת המשכנתאות והדיור הקנדית, CMHC, שהיא חברה ממשלתית, העריכה בתחזית שפרסמה במאי השנה ששנת 2011 תיראה אחרת מ-2010. לפי כלכלני חברה זו, "שוק הדיור הלוהט של טורונטו רבתי יתחיל בהמשך השנה לאבד קיטור".

חולשה בדירות הקונדו

CMHC העריכה שמחירי הדיור "עלולים לרדת" בסוף שנה זו או ב-2011, אך היא הוסיפה שהירידות יהיו מזעריות וקצרות טווח. היא עדיין צפתה שמגמת עליית המחירים הכללית בשוק נכסי הדיור בקנדה תימשך גם בשנה הבאה, שתהיה השנה ה-16 של השבחת ערך בשוק הדיור. התחזית שלה היא לעלייה של 1.7% במחירי הדיור בממוצע ארצי בסוף 2011.

לא כל הכלכלנים הבולטים בקנדה מסכימים להערכה אופטימית זו. דיוויד רוזנברג, הכלכלן הראשי של חברת ניירות הערך גלסקין שף העריך לפני כמה חודשים שמחירי נכסי הדיור בקנדה מנופחים בשיעורים של עד 30%. כלכלני בנק TD הנמיכו באחרונה את התחזית שלהם לירידה של 2.7% במחירי הדיור בשנה הבאה. התחזית הקודמת שלהם הייתה עלייה של 1.6%.

"יש שאלה של באיזו מידה גרמו מלחמות המחירים על נכסים בטורונטו להתייקרות המואצת של הנכסים", אומר הכלכלן של חברת המשכנתאות והדיור. לא ברור גם אם הקונים יגיבו בצורה שלילית מהצפוי לזחילת ריביות המשכנתאות כלפי מעלה, אבל אנחנו מעריכים שהמחירים יחזיקו מעמד".

החלק החלש יותר של השוק בטורונטו ממשיך להיות בנייני המגורים המשותפים הגבוהים. CMHC מעריכה ש-17,000 דירות קונדו (דירות בבתים משותפים) חדשות יושלמו השנה באזור טורונטו, עם עוד 16,000 דירות שבנייתן צפויה להסתיים בשנה הבאה. הדירות הללו היו פופולאריות מאד להשקעה וספקולציה, ולהערכת החברה 10,000 מהן ייצאו חזרה לשוק על-ידי הקונים המקוריים, בשנתיים הבאות.

אך אפילו במקטע הזה של השוק, CMHC אינה צופה נפילת מחירים. הכלכלה של טורונטו מתאפיינת בהכנסות גבוהות של משקי בית ובהגירה גבוהה אליה מיתר חלקי קנדה ומחו"ל, ולכן רמת הביקוש צפויה להיות יציבה. ב-2010 התעסוקה צפויה להשתפר ב-1.5% והשכר הממוצע לעלות ב-2.5%, וגם אלו יסייעו ליציבות השוק. בקיצור, קנדה וטורונטו בפרט הן אופציה מעניינת נוספת למשקיע או משפר הדיור הישראלי.