אילן גיפמן, מנכ"ל אספן: "בארץ הביקוש וההיצע לא נפגשים"

בשעה שנראה כאילו כל חברות הנדל"ן המניב קופאות על השמרים, לא רוכשות ולא מוכרות, מי שמייצרת פעילות קבועה בענף היא קבוצת אספן, שמתחילת 2009 רכשה שמונה נכסים ב-280 מיליון שקל ומימשה שבעה נכסים בכ-80 מיליון שקל. ההסבר של מנכ"ל הקבוצה, אילן גיפמן, פשוט: "נכנסנו למשבר מוכנים עם 250 מיליון שקל בקופה לאחר ההנפקה של נובמבר 2007. היום אני יכול להגיד שאנחנו עם הרגל מחוץ למשבר העולמי".

הקבוצה השלימה בחודשיים האחרונים הנפקות אג"ח, מניות ואופציות (כולל הנפקת זכויות) בהיקף של כ-90 מיליון שקל, ויש לה כעת בקופה כ-220 מיליון שקל זמינים לרכישת נכסים, בעיקר בחו"ל.

רצף העסקאות שביצעה אספן גרופ בתקופה האחרונה התמקד, מלבד בישראל, גם בגרמניה ובשוויץ, והוא כלל בין היתר מכירת 20% מזכויותיה בקרקע למלונאות בחדרה תמורת 27 מיליון שקל, רכישת מרכז מסחרי בעיר קירשברג שבגרמניה, המושכר ברובו לרשת הסופרמרקטים REWE, בכ-24 מיליון שקל, רכישת מבנה מסחרי סמוך לעיר קאסל בגרמניה ב-14.5 מיליון שקל, מכירת מתחם ייצור המים של נביעות בקרית שמונה בכ-13.5 מיליון שקל, רכישת 50% ממבנה מסחרי בעיר ביל בשווייץ, המושכר בחלקו לרשת ה-DIY הורנבאך לפי שווי של כ-175 מיליון שקל, רכישת מבנה תעשייה ומשרדים בנצרת עילית ב-49 מיליון שקל ורכישת מבנה משרדים ולוגיסטיקה בשדה התעופה של המבורג בגרמניה ב-18 מיליון שקל.

"בחודשים האחרונים אנחנו מתרכזים יותר ויותר בגרמניה ובשוויץ", אומר גיפמן, "כך שבשנה האחרונה רכשנו בכל אחת מהמדינות נכסים בהיקף של כ-100 מיליון שקל. גרמניה היא המנוע הכלכלי של אירופה. מדובר בשוק יציב מאוד ומלא הזדמנויות. הנכסים שאנחנו רוכשים מושכרים לשוכרי עוגן לתקופה מינימאלית של 10 שנים בתשואה על ההון של לפחות 10% ובכ-cap rate של לפחות 8.5% בגרמניה ו-6% בשוויץ".

גלובס: מה עם ישראל?

"כשמשווים את גרמניה ושוויץ למה שקורה בארץ מעדיפים להעביר את כובד המשקל לשם. היום בארץ מעט מאוד נכסים מניבים עומדים למכירה, קשה לאתר היום בארץ נכסים ב-8% תשואה. האלטרנטיבה שקיימת היום לפיקדונות בבנק היא במקרה הטוב 1.5% לשנה, והיא נמוכה לאין ערוך מהתשואה שקיימת על הנכסים.

לצורך העניין, המוכר רואה לנגד עיניו נכס שנותן לו תשואה של 7.5%-8%, וצריכה להיות לו סיבה מספיק טובה כדי למכור את הנכס מול האלטרנטיבה לקבל על הכסף שלו אחוז או שניים במקרה הטוב. לכך מצטרף העניין שמימון עסקאות היום בארץ באפיק צמוד מדד הוא בריבית של צמוד 5%-6% לשנה, כך שמבחינת הקונה עסקה של פחות מ-8% תשואה איננה אטרקטיבית, ומצד המוכר לעומת זאת, למכור ב-8% זה גם לא אטרקטיבי. לכן הביקוש וההיצע לא נפגשים".

ועדיין עיקר הפעילות שלכם היא בישראל.

"יש לנו היום נכסים בהיקף 400 מיליון שקל בגרמניה ובשוויץ, בעוד שבארץ היקף הנכסים עומד על 600 מיליון שקל. בשלוש השנים האחרונות הגדלנו את היקף הנכסים מ-500 מיליון שקל לכמיליארד שקל. יש לנו כוונות להטות את המשקל לאירופה. מהר מאוד נגיע ל-50% ישראל ו-50% חו"ל".