עידו קלינברגר ראש תחום התחדשות עירונית עמותת מוזאיקה

 

10/10/19

האחריות לביצוע הפרויקט מוטלת על היזם, והוא עשוי לקבל רווח גדול מעסקה שכזאת. בד בבד הוא לוקח סיכון כלכלי לא קטן. תשלום לאנשי מקצוע, עלויות בנייה והריסה, מסים ותשלום לדיירים במידת הצורך הם רק חלק מהוצאות היזם. בגלל מורכבות התהליכים, עלינו לוודא כי היזם שאנו בוחרים בו יהיה אדם שניתן לסמוך עליו, שישדר מהימנות ויפגין ניסיון רלוונטי ויכולת כלכלית. יזם לא מנוסה, ללא יכולת כלכלית וללא "כיסוי מקצועי" להבטחותיו עלול להוביל לקיפאון בקידום הפרויקט, ל"תקיעת" הפרויקט, לתסבוכות משפטיות ואף לנזקים מוחשיים לדיירים.

להלן דגשים והצעות להליך הבחירה ביזם

1. פרסום מכרז

לאחר השגת הסכמתם המפורשת של כל בעלי הדירות, לאחר איסוף מסודר של מידע בנוגע לצורכי בעלי הדירות בפרויקט ולאחר התקשרות עם עורך דין המייצג את בעלי הדירות - על הנציגות לגבש עם עורך הדין מכרז לבחירה ביזם. יש להכין את המכרז על סמך צורכי הקהילה וצורכי התושבים כפי שעלו בפגישות המקדימות. במידת האפשר יש להיעזר ביועץ חברתי המכיר את התושבים ואת מתחם המגורים. רצוי להשתמש בדוח האפיון החברתי שיגיש. את המכרז אפשר לכתוב בצורת שאלות פתוחות.

בתוך המכרז, רצוי לדרוש זאת

• הצגת מסמכים מטעם רואה חשבון ומטעם הבנק.
• דוח מחברות מידע עסקי.
• התייחסות לעניין הערבויות המוענקות לבעלי הדירות (מעבר לאלה המחויבות בחוק).
• יש לבקש להציג פרויקטים שעליהם חתום היזם ולפרט מה הסטטוס שלהם.
• מבין הפרויקטים שהציג היזם יש לבקש פרטי קשר של נציגים (בפרויקטים מסוימים) וליצור קשר עימם לקבלת חוות דעת (חשוב שאנחנו נבחר עם מי לדבר, ולא היזם).
• יש לברר מה התמורות שמציע היזם לכלל בעלי הדירות, ובפרט מה מגוון התמורות שמציע היזם לאוכלוסיות שונות וכמענה לצרכים שונים.
• יש לוודא שהרווח ליזם יהיה לפי התקנים הממשלתיים.

לפני פרסום המכרז מומלץ לפרט בפני כלל בעלי הדירות מהם העקרונות המובילים שלפיהם נכתב המכרז ולתת להם אפשרות להגיש תגובות במשך תקופה קצובה. אם יותר מ-30% מבעלי הדירות יתנגדו, יהיה צורך לפתוח את מתווה המכרז לדיון עד לקבלת הסכמה בקנה מידה גדול יותר.

2. סינון ראשוני

תשובות המועמדים לשאלות של המכרז יסייעו להבין מי האדם העומד לפניכם, מהו ניסיונו המקצועי, מהו חוסנו הכלכלי, אם מדובר באדם פרטי או בחברה, אם מדובר בחברה יזמית שהיא גם חברה קבלנית (דבר המעיד על מקצועיות רבה יותר בתחום הבנייה).

תשובות היזם יסייעו לנו גם להבין אם יש באפשרותו להשלים את הפרויקט ולקיים את הבטחותיו. ככל שנשאל יותר שאלות, כך תתבהר לנו יותר דמותו של היזם המועמד. לאחר בחירה במועמדים הפוטנציאליים, יש להזמינם לפגישות. בשלב זה כדאי להחליט יחד מה הם הקריטריונים שלפיהם חברי הנציגות מסכימים לבחון את היזמים ואילו שאלות יישאלו היזמים במהלך הראיונות.

3. פגישות עם המועמדים ובחירה ביזם

על הפגישות להיערך בפני כל נציגות הבניין ועורך הדין של בעלי הדירות. מומלץ לפרסם את המעמד גם לתושבים נוספים, למקרה שירצו להצטרף. במהלכן, היזם יישאל שאלות ויידרש במידת הצורך להבהיר נקודות מסוימות שעלו בהצעתו ובתשובותיו. נוסף על כך, ניתן לברר בנוגע לאפשרות לשפר את הצעת היזם. זה הזמן לספר ליזם על הצעות מתחרות ולאפשר ליזמים לשפר את הצעותיהם כדי להתחרות זה בזה.

יש לסכם בנקודות את תוכן הפגישות ולתעד באופן מסודר וזהה את כל הפגישות. הנציגות תתכנס בסופן, ולאור סיכומי הפגישות וחוות הדעת של עורך הדין, תכריע במי היא תומכת להוביל את הפרויקט. חשוב לזכור שהבחירה ביזם איננה בחירתה של הנציגות בלבד, אלא של בעלי הדירות כולם. על הנציגות לשתף את כלל בעלי הדירות בשיקוליהּ ובלבטיהּ ולקבל את תמיכת הרוב בבחירה ביזם או לקיים שיח והצבעה בנוגע ליזם הנבחר. הדיון בפורום זה צריך להתנהל בהתאם לעקרונות כבוד ורוח שכנות טובה, ולהיעשות מתוך הקשבה, שיקוף החששות השונים של הדיירים ושמירה על תחושת הגורל המשותף.

חשוב! הבחירה ביזם מורכבת מפרמטרים מרכזיים, כגון ניסיון מקצועי מוכח, חוסן כלכלי, אמינות והתחשבות בצורכי התושבים והקהילה. יזם טוב לא יהיה בהכרח היזם שיציע את התמורה הגדולה ביותר, אלא יזם שעונה על הקריטריונים לעיל. הצעה טובה היא הצעה שיש בה מענה מאוזן לצרכים של כמה שיותר בעלי דירות ושתעורר את התמיכה המרבית בפרויקט.