אורי חודי

 

29/7/20

בעוד קצת יותר משנתיים וחצי, באפריל 2023, יוכלו רוכשי הדירות בתוכנית מחיר למשתכן באחיסמך שבלוד להציע למכירה בשוק החופשי את הדירות המוזלות שקנו. הם היו בין הזוכים באחת ההגרלות הראשונות, ועל פי תקנות התוכנית, הזכאים יכולים למכור את הדירות שקנו בתוך חמש שנים מיום קבלת טופס 4 (טופס אכלוס) או בתוך שבע שנים מיום ההודעה על הזכייה בהגרלה - המוקדם מבין השניים. מה שאומר שב-2023-2024 כבר יוכלו לצאת לשוק מאות דירות

אלה מהם שיבחרו למכור יכולים עכשיו להיות מרוצים: הם כבר הרוויחו "על הנייר" מאות אלפי שקלים. כך עולה מבדיקה מדגמית שנעשתה עבור "גלובס" על ידי משרד SK שמאות מקרקעין המתמחה בליווי ופיקוח פיננסי על פרויקטי נדל"ן.

הבדיקה, בפרויקטים במקומות שונים בארץ, מעידה כי עליית הערך של הדירה בתקופה האמורה לא מבוטלת. שמאי המקרקעין שמוליק כהן, שותף ומבעלי SK שמאות מקרקעין, מציין כי לצורך ההשוואה, "בדקנו את המחיר ששילמו זוכי מכרז מחיר למשתכן בפרויקטים ששיווקם החל בשנים 2016-2017, לעומת שוויין בשוק הן ביום המכרז ולעומת שוויין היום".

הבדיקה נערכה בשבע ערים שבהן פורסמו מכרזי מחיר למשתכן, הוכרזו זוכים, ונרכשו דירות מוזלות - קריית מוצקין, בית שמש, לוד, באר שבע, ירושלים, יבנה וכפר יונה.
בממוצע של כל הפרויקטים נמצא כי המחיר המוזל (הממוצע) שבו נרכשו הדירות כבר האמיר בכחצי מיליון שקל בהשוואה לשווי הדירות היום.

עם זאת, ישנן שלוש הסתייגויות שצריך להביא בחשבון. האחת, שבחלק מהפרויקטים היו עיכובים משמעותיים שגררו לא פעם הוצאות משמעותיות מצד הזכאים, כמו תשלום די שכירות במשך תקופה ארוכה, שעשוי לשחוק בצורה מהותית את "הרווח". השנייה, שדירות מחיר למשתכן מאופיינות במפרט קבוע מראש, סטנדרטי ופשוט יחסית. כל עוד לא נמכרו בפועל דירות כאלה בשוק, קשה להעריך אם המפרט יוריד ממחירן - וכמה. ההסתייגות השלישית היא שהמחירים נכונים להיום. אין לדעת מה יקרה בעוד שנתיים וחצי, כשיגיע המועד האפשרי למכירה עבור הזכאים: האם המחירים יירדו או לחלופין יעלו. ייתכן גם שיהיו הרבה רוכשים שינסו למכור בבת אחת באותה שכונה, מה שעלול לפגוע במחירים.

'אקזיט' לרוכשים

אם מסתכלים על המחירים הנוכחיים, עליית השווי המשמעותית ביותר נמצאה בפרויקט של זוהר וצפריר שרבט בשכונת אחיסמך בלוד, שהיה כאמור פרי אחד המכרזים הראשונים שפורסמו במסגרת התוכנית החדשה עוד בסוף שנת 2015 וכלל 320 דירות מוזלות.
החישוב השמאי התייחס לדירות 4 חדרים בפרויקט, שמחירן הממוצע לזכאים עמד על כ-800 אלף שקל (כ-810 אלף שקל בתוספת מדד). באותה נקודת זמן, שווי ממוצע של הדירות בשוק החופשי עמד על כ-1.1 מיליון שקל, ושווי השוק נכון להיום עומד בממוצע על כ-1.58 מיליון שקל, עלייה בשיעור של כ-95% בהשוואה למחיר המקורי שבו רכשו הזוכים את הדירות.

דוגמה נוספת אפשר למצוא ביבנה. מדובר בפרויקט של חברת דור אל, במכרז שנסגר ביולי 2017 בדרום העיר, וכלל 150 דירות לזכאים ועוד 40 דירות למכירה בשוק החופשי. בפרויקט זה נבחנו דירות בנות 4 חדרים בשטח 105 מ"ר. על פי הניתוח, מחיר ממוצע של דירה מוזלת עמד על 1.15 מיליון שקל בתחילת הדרך (1.16 מיליון עם תוספת מדד) ומחיר שוק באותה העת עמד על כ-1.4 מיליון שקל בממוצע. ומה המחיר נכון ל-2020? כ-1.6 מיליון שקל.

שיעור השינוי הנמוך ביותר מבין הדוגמאות שנבחנו נמצא בבאר שבע, בפרויקט של חברת רייסדור בשכונת הסיגליות. המכרז נסגר ביוני 2017 והפרויקט כולל 319 דירות מוזלות לצד 41 דירות למכירה בשוק החופשי. גם כאן מדובר בדירות 4 חדרים. המחיר המוזל הממוצע לדירה בתחילת הדרך עמד על 990 אלף שקל (997 אלף שקל עם תוספת מדד) ואילו שווי השוק באותו הזמן עמד על 1.25 מיליון שקל בממוצע. הבדיקה העלתה כי נכון להיום שווי דירה כזו יעמוד על 1.27 מיליון שקל. הפרש קטן לעומת המקרים האחרים, אבל עדיין, עליית שווי לא מבוטלת ממחיר הדירה ההתחלתי במסגרת הפרויקט.

"ההבטחה התבדתה"

תוכנית מחיר למשתכן נכנסת כעת לתקופה מעניינת. מצד אחד, היקפי השיווק עומדים לרדת משמעותית, בשל שינוי במדיניות של שר הבינוי והשיכון יעקב ליצמן. על פי נתוני משרד השיכון, עד כה אוכלסו כ-9,500 דירות, וכ-70 אלף זכו בהגרלות. פרויקטים רבים של תוכנית מחיר למשתכן עומדים להתאכלס ופרויקטים נוספים שעוד לא הוחל בביצועם, ייכנסו לביצוע בשנים הקרובות.

לדברי שמאי מקרקעין שמוליק כהן, "הבטחתו של שר האוצר היוצא כחלון שהתוכנית תגרום לירידת מחירים בכל השוק התבדתה ובפועל המחירים המשיכו ועלו. יתרה מזאת, אמנם זוגות צעירים וזכאים קיבלו הנחות מפליגות על דירות חדשות, אבל לא תמיד מדובר בזוגות שמצבם הכספי אינו מאפשר להם לקנות דירה.

"בפועל, התוכנית עודדה ביקושים בקרב משקיעים - הורים שקנו בשם הילדים או משקיעים חדשים שהיו הזוגות עצמם ורכשו דירה מבלי להתכוון לעולם לגור בה - ולעומת זאת יש זוגות וזכאים שלא הצליחו לגייס את ההון העצמי שנדרש או שלא זכו במיקום רלוונטי למגורים.

"לפי הסקירה שלנו", מוסיף כהן, "הפער בין שווי דירות מחיר למשתכן כיום לעומת שוויין נכון למועד המכרז יכול להגיע לכ-50%, שיעור פנומנלי לרוכשים - והרבה מעבר למה שהתכוונו קברניטי התוכנית. המדינה התכוונה לתת הנחה בת כ-200 אלף שקל בממוצע לדירות מחיר למשתכן ביחס למחיר השוק, אך בפועל הפער עמד בממוצע על כ-330 אלף שקל. מדובר בגידול עצום בעיקר ביחס לעלייה כלל ארצית של כ-8.5%", לדבריו. 

הצעה: "לבטל את מגבלת המכירה כדי להניע את השוק"

יש מי שטוען שכבר היום כדאי לאפשר לזכאי התוכנית הממשלתית ליהנות מעליית השווי של הדירות, כדי להניע את השוק ולאפשר למי שהקורונה הכניסה אותו למצוקה או סחרור כלכלי - דרך מילוט.

"חלק ניכר מדירות מחיר למשתכן נבנו במקומות שבהם הביקושים אינם מספיקים כדי לקלוט אותן", אומר אסף גסטפרוינד, שמאי מקרקעין ועו"ד, יו"ר מחוז חיפה והצפון בלשכת שמאי המקרקעין.

"חלק גדול מהזוכים כלל אינם מתכוונים לגור בדירות אלו. סיטואציה זו עלולה להכניס את הזוכים לאתגר כלכלי - עליהם לשלם משכנתה על הדירה שבה זכו, בלי שיש מישהו ששוכר אותה ובמקביל, לשלם שכירות עבור הדירה שבה הם מתגוררים".

אז מה אתה מציע?
"כדי להציל את אותם צעירים מהבור הכלכלי שאליו הובלו, תוך אשליה שהם עושים את עסקת חייהם, צריך לאפשר להם למכור את הדירה ולבטל את איסור המכירה", אומר גסטפרוינד.

"המגבלה הזו הייתה רלוונטית אז כדי למנוע מהרוכשים למכור את הדירה מיד לאחר קבלת המפתח וכדי למנוע ספסרות במשאבי ציבור, אולם מה שהיה אז אינו רלוונטי למציאות הנוכחית. אם זוכי התוכנית יוכלו למכור את דירתם כבר כעת, הם ייפטרו מהנטל הכלכלי הכרוך בתשלומי המשכנתה, וחלקן אף ירוויחו, מי יותר ומי פחות, ממכירת הדירה. כסף זה, בחלקו, יוכל לשמש אותם לצריכה, מה שעשוי לסייע, גם אם במידה קטנה, לכלכלת ישראל לשוב לשגרה".

זה יכול להציף שכונות מסוימות בדירות.
גסטפרוינד: "אם כל זוכי התוכנית יוציאו את הדירות למכירה באותה העת - תתרחש הצפה של דירות למכירה והדבר יקשה על זוכי התוכנית עוד יותר. לכן, כדאי להגביל את כמות הדירות, הן במספר והן בתקופה. מבחינה אופרטיבית, ניתן להקים מאגר שאליו יירשמו כל זוכי מחיר למשתכן המעוניינים למכור את הדירה, ומתוך אותם נרשמים, ניתן להגריל את אלו אשר יורשו למכור את דירתם גם לפני שחולפות חמש שנים. זו שיטה גרועה ושנויה במחלוקת לחלוקת משאבי ציבור, אבל כדי לתקן את העוול, אולי נדרש עוול נוסף.

יהיה ביקוש? הרי אנחנו רואים שיש דירות מחיר למשתכן שלא הוגרלו ועומדות למכירה בשוק החופשי.
"אוכלוסיית יעד אחת היא של תושבי המקום. כך, זוכה של דירה בקריית ביאליק שמתגורר בפתח תקווה, יוכל למכור את הדירה למשפחה שמרכז חייה הוא באמת בקריית ביאליק ובאמת רוצה לגור שם. אוכלוסיית היעד השנייה היא משקיעים, שזכו בימים האחרונים לזריקת מרץ משר האוצר החדש, שככל הנראה יבטל את הכבדת המס על משקיעים. עוד נדגיש כי הדבר אינו כרוך בהוצאה כספית או בסבסוד כלשהו".