גיא נרדי

 

31/3/21

חדר אמבטיה מיושן או פרקט חדש? צביעה או העמדת ריהוט? האם דירה שהושקע ממון רב בעיצוב או בתכנון שלה נמכרת או מושכרת ביתר קלות או בתמורה גבוהה יותר? שאלנו כמה מהמומחים העוסקים בתחום, והתשובות אינן חד משמעיות.

 

שיפוצים לצורך השכרה: "עד עשרות אלפי שקלים ולא יותר"

שמאי המקרקעין עמית שטרר מאמין שאם מדובר בנכס ישן שנרכש לצורך השקעה, ההשקעה בשיפוץ צריכה להיות מינימלית. "אני מדבר על הדבקה של אריחי גרניט פורצלן או פרקט על אריחי הטרצו, החלפה של המקלחת והשירותים. שיפוץ בסיסי ולא יקר שיכול לעלות כמה עשרות אלפי שקלים".

אתה יכול לתת דוגמה?
"לקוחות שלי שירשו דירה בשכונת הדר עליון בחיפה התלבטו מה לעשות. מדובר בדירה גדולה משנות ה-50, שיש לה מרפסת שיוצאת מהסלון, מטבח נפרד, סלון וחדר שינה. הדירה הייתה בכלל לא פונקציונלית. יעצתי להם לחבר את המרפסת עם הסלון ולהעביר לשם את המטבח, לייצר עוד חדר שינה, להחליף את הריצוף ואת המקלחת והשירותים. זו השקעה של עשרות אלפי שקלים אבל הם הצליחו להעלות את ערך הדירה. אם במצבה הקודם היא הושכרה ב-1,700 שקל לחודש, לאחר השיפוץ היא מושכרת ב-2,700 שקל".

ענת ריזנברג, זכיינית אנגלו סכסון בנתניה, מחזקת את הגישה החסכנית: "זה מאוד תלוי אם קנית כדי לגור, או שקנית לצורך השבחה. אם אתה משקיע, והדירה נראית זוועה, אתה צריך לשפץ אותה ברמה מינימלית כדי להשכיר אותה.

המתווכת רחל טבול מסוכנות אקסטרה מייל רחובות מוסיפה שיקול נוסף למערך: "אדם שרוצה להשכיר את דירתו, כדאי שהיא תהיה משופצת. השכירות לא תהיה בהכרח יותר גבוהה, אבל הוא ישיג דיירים יותר איכותיים שלא ירצו לעזוב את הדירה שלו.

צחי קווטינסקי הוא משקיע ומלווה משקיעי נדל"ן: "לפני 11 שנים שיפצתי שתי דירות שקניתי שבורות לגמרי, בשכונת התקווה, ברמה שהיא דרגה אחת מעל מה שמקובל. החלפתי את כל התשתיות, חשמל, צנרת, טיח, ריצוף ומטבח חדש. דאגתי אז שכל מי שעובר יציץ לבית, כדי שיידעו שקורה פה משהו אחר, והדירה הושכרה ביום שנגמר השיפוץ. גם התחזוקה של הנכס היא קלה. זה אומר שאני לא צריך להתאמץ על תיקונים".

וכמה נכון להשקיע?
"עשרות אלפי שקלים. לא יותר".

השבחה לצורך מכירה: "שום שיפוץ מושקע לא יקלע לטעם הקונה"

"אם מדובר במכירה - אל תיגע!", מזהירה טבול. "זה לא מחזיר את עצמו. היה לי מקרה של בן אדם ששם שיש איטלקי בצבע ירוק ורצה שזה יחזיר את עצמו ואני רק חשבתי כמה זה יעלה ללקוח להוריד את הגועל נפש הזה. מצד שני, אני בעד לעשות סטייג'ינג. הדירה צריכה להיות לבנה ונקייה. לא שווה להחליף צנרת. אם בשביל הניראות המאמץ הוא קטן, זה תמיד מחזיר את עצמו".

"לא הייתי לוקחת מעצב כדי לשפץ דירה למכירה", מוסיפה ריזנברג. "אם יש בעיות הייתי מתקנת אותן, אבל לא בהרבה כסף. כי שום שיפוץ שאני הייתי עושה, ולטעמי, לא יקלע לטעם הקונה. יותר מזה, אני תמיד מייעצת מוכרים לא להשקיע בשיפוץ, כי לא תקבלו את הכסף בחזרה".

שטרר נותן דוגמה של דירה בשכונת נווה שאנן בחיפה, שעברה שיפוץ משמעותי לצורך מכירה: "מדובר בדירה לא משופצת בשטח של 65 מ"ר רשום ובפועל 90 מ"ר, בבניין שנבנה בשנת 1964. הערכתי אותה ב־1.05 מיליון שקל. היורשים ביקשו את חוות דעתי, והערכתי שתוספת של ממ"ד ומרפסת ושיפוץ ברמה בסיסית, שכוללת החלפת ריצוף ומקלחות וקצת קוסמטיקה, שיעלה כ־250 אלף שקל, וישתלם מאוד כי יוכלו למכור אותה ב־1.55 מיליון שקל".

חלוקת החלל: "הטוויסט שמביא את האפסייד זה התכנון האדריכלי"

יואב לרנר הוא "פליפר", שמומחיותו רכישה, שיפוץ של דירות ומכירתן ברווח. את מרבית העסקאות הוא עושה כמלווה, עבור חברים או בני משפחה. לאחרונה הוציא את הספר "נדל"ן סטוץ", שמשלב את תחום המומחיות שלו ופרוזה. "יש כאלה שקונים בתים פרטיים במצב סביר, משדרגים את החוץ ומוכרים ברווח. יש כאלה שעושים הום סטיילינג - קצת צבע ונגיעות. אני ממש שובר את כל הקירות ומתכנן את הדירה מחדש. זו המומחיות שלי. אני לא עושה טאצ’ים קטנים - הדגש שלי הוא התכנון מחדש. עיצוב הפנים הוא לא העיקר. הטוויסט שמביא לך את האפסייד זה התכנון האדריכלי. יש הרבה דירות שלא מתוכננות טוב".

אתה יכול לתת דוגמה?
"הדירה האחרונה שבשיפוצה הייתי מעורב היא דירה בכפר סבא, שעברה הרחבה כתוצאה מתמ"א 38. הבניין נראה חדש אבל הדירה מוזנחת לגמרי. הם הוסיפו לה עוד מרפסת וממ"ד, שיוצא מחדר. הדירה בנויה כמו מבוך, ואתה לא מבין איפה החדרים. בגלל התכנון הדפוק אף אחד לא רצה לקנות אותה. היה קשה מאוד לראות מה אפשר להוציא ממנה".

כמה שילמו עליה?
"קנו אותה לפני חמישה חודשים ב-1.65 מיליון שקל. השקיעו קצת פחות מ-170 אלף שקל כי לא היה צריך להחליף חלונות. דירות חדשות בסביבה נמכרות על הנייר ב-2.2 מיליון שקל".

בימים אלה משפץ לרנר דירה נוספת בבנין משנות ה־60, שעבר שיפוץ בגבעתיים: "זו דירה ישנה בשטח של 108 מ"ר, עם הרבה מרפסות סגורות, שהייתה מחולקת לשלושה חדרי שינה. במקרה הזה שברתי את כל הקירות ותכננתי אותה מחדש עם 5 חדרים. זה בניין טוב, עם חניה מקורה ומעלית ופארק מאחוריה. הדירה נקנתה ב2.15 מיליון שקל, הושקעו בה 250 אלף שקל והמטרה היא למכור אותה ביותר מ־3 מיליון שקל".

הלבשת הבית: "ללקוחות אין יכולת לדמיין את הנכס"

מעצבת הפנים מאי פולק עוסקת בטרנד של ההום סטייג’ינג - עיצוב של נכסים ריקים באמצעות רהיטים המושכרים בליסינג, למטרת העלאת ערכם ומכירה מהירה.
לצורך כך עובדת פולק בשיתוף פעולה עם קבוצת כרמל גרופ הכוללת את רשתות העיצוב ביתילי, IDdesign, URBAN וכרמל פלור דיזיין. "ההשקעה בעיצוב פנים ובאבזור הבית היא השקעה בטוחה. הלקוח יקבל חזרה את הסכום שהשקיע. צריך להבין שללקוחות אין יכולת לדמיין את הנכס. הם נכנסים לדירה ריקה וחדשה, מסתכלים על חדר השינה של ההורים ומשוכנעים שהמיטה שלהם לא נכנסת לחדר. ברגע שגורמים לתחושה של בית קיים, הקונה מבין את הפוטנציאל של הדירה ומוכן לקנות אותה".

מה הפער בין דירה ריקה לבין מאובזרת?
"זמן המכירה קטן ברמה משמעותית של עד 50%. כמו כן, המחיר עולה בעד 4% יותר ברגע שעושים את הסטייג’ינג. עיצוב פנים שמותאם לטעם הלקוחות מוסיף עוד 3%".

מתווכת הדירות מיטל אוראל ממשרד אורבניקס, שמתמחה בעיקר ביפו, מאמינה גם היא שהסדרת המראה של הבית ואבזור יסייעו למכירה: "היכולת של לקוחות לדמיין היא מאוד מאוד מוגבלת. מתווך טוב יידע לתת גבולות מחיר בסיטואציה של נכס לפני ואחרי שיפוץ. העניין של סדר ונקיון מאוד חשוב, ולתת נגיעות, אקססוריז, ירוק של עציצים. יש נכסים שיותר נכון להראות בשעות ערב ואחרים שבשעות הבוקר".

את יכולה לתת דוגמה?
"הייתה לנו לא מזמן דירה ברחוב יהודה הימית ביפו שהייתה בה מרפסת סגורה שחסמה את כל האור מבחוץ. כשפגשתי את בעלת הבית, שמאוד רצתה למכור, המלצתי לה קודם כול להחליף את התריסים בחלונות. היא הביאה מעצבת פנים ובהשקעה של 30 אלף שקל היא החליפה גם מטבח, שמה פרקט לא יקר, קצת רהיטים משוק הפשפשים והדירה נמכרה ב־150 אלף שקל יותר".

האווירה והחומרים: "ברגע שזה תופס אותך בקישקעס, תשלם יותר"

"בתחום של הווילות באזור השרון מוכח שהתכנון, העיצוב ובחירת החומרים משפיעים על ערך הנכס, באופן חד-משמעי", אומרת אורלי רובינזון, מעצבת פנים ומוציאה לאור של ספרי עיצוב ואדריכלות.

"היה לנו מקרה ביישוב קדימה של שני בתים, של שני חברים שהחליטו לפני עשרים שנה לגור אחד ליד השני. האחד פנה לאדריכל פחות מוכר, והשני בחר באדריכל ידוע והשקיע בחומרים. הבנייה עלתה אותו דבר. שני הבתים עומדים למכירה בימים אלה, והפער בין שני הבתים גדול".

מה זה אומר בתים "מושקעים"?
"יש בתים שאנחנו נכנסים אליהם ופשוט לא רוצים ללכת. כמו במלונות בוטיק. אלה בתים שאנחנו מוכנים לשלם כסף בשבילם. ברגע שזה תופס אותך בקישקעס, אתה תשלם יותר. כשהעיצוב הוא בהלימה עם מי שאתה רוצה להיות, אתה תשים על הבית יותר כסף".

מחירים לדוגמה

מחירי שיפוץ לדוגמה:
10,000 שקל: שיפוץ מטבח בסיסי הכולל חזיתות פורמייקה חדשות והחלפת צירים
16-28 אלף שקל: שיפוץ חדר רחצה

עלויות פרקט
6,600 שקל: מחיר התקנת פרקט בדירה ממוצעת
60-150 שקל למ"ר: עלות פרקט למינציה

מקור: אתר מדרג