WeWork / צילום: Shutterstock
WeWork מנסה להגיע לרווחיות לפני שהרזרבות הכספיות שלה ייגמרו. הניסיונות של הפדרל ריזרב להילחם באינפלציה מקשים על כך. בתוך זה החשש ממיתון ומפיטורים בתעשיית ההייטק משפיעים על הביקוש לחללי עבודה משותפים. בינתיים, חברות שמפסידות כסף כמו WeWork נלחצות משיעורי הריבית הגבוהים משום שקשה להן לגייס כסף, וההבטחה לרווח העתידי פחות אטרקטיבית למשקיעים.
WeWork, שמסונדלת על ידי חוזים לטווח ארוך ועם יותר מ־3 מיליארד דולר בחוב, רשמה תזרים שלילי של כ־4.3 מיליארד דולר בין יולי 2020 לספטמבר השנה. היא יכלה לכסות את הפסדיה חלקית באמצעות הלוואות והשקעות אקוויטי מצד המשקיעה הגדולה ביותר שלה, סופטבנק, שעד כה השקיעה יותר מ־10 מיליארד דולר בעסק.
WeWork שרפה כמעט את כל הסכום הזה. לחברה יש 500 מיליון דולר בהתחייבויות מסופטבנק והיא מצפה ש־2022 תסתיים עם 300 מיליון דולר במזומן, פחות משליש ממה שהיה לה בסוף 2021. היא יכולה ללוות עוד 500 מיליון דולר.
אנליסטים אומרים ש־WeWork התקדמה בשנים האחרונות בקיצוץ עלויות ושההפסדים שלה מצטמצמים. מתווכים בשוק הנדל"ן אומרים גם שהיא עשויה להרוויח מהעבודה ההיברידית ומחוסר הוודאות הכלכלי, אם יותר חברות יוותרו על חוזים ארוכי טווח לטובת שכירות קצרת טווח במשרדים שלה.
מנכ"ל WeWork סנדי מתראני אמר בראיון שלחברה יש מספיק משאבים לעבור את השנה הבאה, אפילו אם התפוסה תצנח ב־10%. בנובמבר הודיעה החברה כי תסגור 40 מהמשרדים המפסידים שלה בארה"ב, ומתראני אומר שניתן לסגור עוד כדי לשמור מזומנים.
"אנחנו לא מתעוררים היום, כמו רוב החברות, שמדברות על התייעלות בגלל שהן רואות את הלך הרוח הנוכחי", הוא אמר. "אנחנו מייעלים את החברה מאז מרץ 2020". יש אנליסטים שאומרים שהחברה עדיין משלמת את המחיר על הרדיפה שלה אחר צמיחה בכל מחיר בימי המנכ"ל הקודם אדם נוימן.
פיץ' הורידה החודש את הדירוג לחלק מהאג"ח של WeWork, שעוד קודם היו מדורגות באחד הדירוגים הנמוכים לאג"ח זבל. מניית החברה ירדה השנה ביותר מ־70%.
"האתגרים של WeWork יוחרפו על ידי נתוני המאקרו החמורים ב־2023", כתבה פיץ' בדוח. חברת הדירוג אמרה שייתכן שהחברה תצטרך לגייס עוד כסף ב־2024. האג"ח של WeWork נסחרו ב־48 סנט אגורות לדולר, נכון לשבוע שעבר, ירידה לעומת 97 סנט בינואר.
הגורל של חברת חללי העבודה המשותפים, שחותמת על חוזים ארוכי טווח שיכולים להיות ל־15 שנה, ואז משכירה אותם לחודש או לשנה, קשור למצב הכלכלה. אם חברות מפטרות עובדים או מתחילות לדאוג לגבי הרווח, הן נוטות לוותר גם על שולחנות. תעשיית ההייטק, שהיא אחת השוכרות הגדולות של WeWork, ראתה שורה ארוכה של פיטורים. מטא, אמזון וטוויטר הן בין אלה שמפטרות עובדים.
שכירות בחלל עבודה משותף אפשר לנטוש ביתר קלות מאשר חוזים ארוכי טווח במשרד, בגלל שהיא קצרה יותר. אבל WeWork משלמת שכירות קבועה ברוב החוזים שלה, כלומר היא יכולה להיתקע עם הפסדים אם לא תמלא את כל השולחנות. "אם אתה רואה שהתפוסה צונחת, זה אומר שאתה שורף כסף", אומר ויקראן מלהוטרה, מנכ"ל משותף של מחקר ההשקעות בנדל"ן ב-Mizuho.
ל־WeWork יש כמה דברים שעובדים לטובתה. הפחד ממיתון והפופולריות הגוברת של העבודה מרחוק יכולים להפוך שכירות קצרת טווח בחלל עבודה משותף ליותר מושכת לחברות שלא רוצות להתחייב על חוזי שכירות ארוכים באווירה של חוסר ודאות, אומרים בשוק. אפילו אחרי גלי הפיטורים האחרונים, חברות טק עדיין מעסיקות הרבה יותר עובדים מאשר לפני כמה שנים.
"לחללי עבודה גמישים יש רוח גבית", אומר מתראני, ששימש מנכ"ל של חברת הקניונים GGP לפני שהצטרף ל־ WeWork בשנת 2020. "זה כמעט מזכיר לי את הימים שלי במרכזים המסחריים, שהמסחר המקוון היה בעלייה והמכירות בחנויות הפיזיות רשמו ירידה".
שוק המשרדים החלש נותן גם הוא ל־ WeWork יותר כוח מיקוח עם בעלי הנכסים, אומר אלכסנדר גולדפרב, אנליסט ב־ Piper Sandler & Co. הוא אומר שבשעה שהחוזים של WeWork הם ארוכי טווח, החברה חתמה על ערבויות רק לכמה שנים ברוב המקרים. "הם יכולים לחזור לבעלי הנכס ולהגיד שהם רוצים להישאר אבל לא מוכנים לשלם יותר את הסכום, ולבקש חוזה חדש", אומר גולדפרב.
ההפסדים של WeWork הצטמצמו השנה, ו־72% מהשולחנות במשרדים של החברה הושכרו ברבעון השלישי של השנה, עלייה מ־50% בקיץ 2020, אבל עדיין נמוך בהרבה משיעור התפוסה ב־2018 שעמד על 84%. מתראני אומר שהביקוש למשרדים גמישים חוזר יותר לאט ממש שצפו בארה"ב, שבה התפוסה ממשיכה להשתרך אחרי אירופה ואסיה.
תזרים המזומנים השלילי התכווץ מ־523 מיליון דולר ברבעון השלישי של 2020 ל־205 מיליון דולר ברבעון השלישי השנה.